나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55392 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 5층517호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공공주택사업으로 조성된 일반상업지역 내 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반버스, 마을버스, 직행버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 5층 517호로서,
외벽 : 석재 타일 마감 등
창호 : 시스템창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 도면상 다락 소재함. (후면 '사진용지'참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비, 소화전 등의 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 상업/업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 15미터의 준각지에 접하고, 북측으로 폭 약 6미터의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(호매실지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

2026.5.29.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3번지 커낼파크 5층 517호에 위치한 오피스텔입니다.

건축물대장상 해당 건물은 '커낼파크'로, 2020년 5월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 본건은 그 중 5층에 위치합니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

전용면적은 30.41㎡ (약 9.19평)이며, 토지 지분 면적은 6.87㎡ (약 2.08평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 517호로, 외벽은 석재 타일 마감, 창호는 시스템창호 마감 등입니다.

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55392 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 162,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 '금곡동 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공공주택사업으로 조성된 일반상업지역 내 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 상가지대로서, 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 일반버스, 마을버스, 직행버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 토지 이용계획

토지는 인접 대지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로, 상업/업무용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 서측 및 남측으로 폭 약 15미터의 도로, 북측으로 폭 약 6미터의 보행자전용도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류, 중로2류, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건과 관련된 주요 권리 변동 및 등기사항은 다음과 같습니다.

소유권 이전 및 신탁 말소 등기, 공유자 지분 이전, 매매 등기 등이 확인됩니다.

말소기준권리는 2022년 1월 5일 접수된 시흥세무서장의 압류 등기이며, 이 등기 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

을구 1번의 주택임차권(이윤옥, 159,000,000원) 및 갑구 9번의 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(159,000,000원)도 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 이윤옥

보증금: 159,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 10일

확정일자: 2021년 2월 9일

배당신고일자: 2023년 6월 1일

대항력: 없음

비고:

본 건과 관련하여 HUG(주택도시보증공사)로부터 2026년 5월 29일자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출되었습니다.

이 확약서에 따라 임차인 이윤옥은 대항력을 포기하였으며, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환 청구권을 행사하지 않음에 동의하였습니다.

3.3. 인수 권리 및 금액

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 이윤옥은 대항력이 없으며, HUG로부터 제출된 확약서에 따라 매수인에게 대항력 및 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하였으므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 위치한 금곡동 1118-3번지 커낼파크 주변은 일반상업지역으로서 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상가지대로 형성되어 있습니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(30.4072㎡)의 오피스텔이 2024년 4월 18일에 16,417만원에 거래되었습니다.

또한, 2025년 4월 23일에는 34.1747㎡ 면적이 14,000만원에, 2026년 5월 8일에는 36.8847㎡ 면적이 15,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가(162,000,000원)는 최근 실거래가와 유사한 수준이거나 약간 낮은 편입니다.

주변에 홈플러스 서수원점 등 편의시설이 위치하고 있으며, 신분당선 호매실역(예정)의 개발 호재가 있어 향후 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 금곡동 행정복지센터와 인접하여 공공시설 접근성이 양호합니다.

주거지역 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔, 근린생활시설 등이 다수 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 측면에서도 버스 정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG로부터 제출된 임차인의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담은 없으나, 해당 확약서의 효력 및 법적 안정성에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

부동산 시장 변동 가능성은 항상 존재하며, 경기 침체 또는 지역적 요인으로 인해 향후 시세 변동이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 금곡동의 상업지역 내에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 매우 유리한 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 평가되었습니다.

HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없어 명확하고 안전한 권리관계 확보가 가능합니다.

신분당선 호매실역(예정) 등 지역 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 162,000,000원입니다.

유사 면적의 최근 실거래가(2024년 4월 18일, 16,417만원)와 비교해 볼 때, 본건의 감정가는 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

임차인 인수 부담이 없는 점과 지역 개발 호재를 고려하여, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

종합적으로 고려 시, 170,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.