나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1061 [1] 경기도 화성시 향남읍 하길리 1472-3 1동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 ""하길고등학교"" 북측 인근에 위치하며 부근으로
아파트, 업무시설, 상업시설, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환
경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층건 건물 내 2층 204호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리 임.

이용상태

공부상 일반음식점이나 현황 ""공실"" 상태임.
후면 (""내부개황도 및 사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정
비계획법>,택지개발지구(향남2지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축자재가 널브러져 있는 상태로 공실상태임, 관리비미납

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1061 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 향남읍 하길리 1472-3 1동 2층204호 (도로명주소: 경기도 화성시 상신하길로298번길 7-9)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 363,000,000원

* 토지면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

* 건물면적: 77.18㎡ (약 23.35평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 "하길고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 업무시설, 상업시설, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 분석: 본건 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 건물 분석:

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕의 11층 건물 중 2층 204호에 해당합니다.

* 외벽: 석재붙임 마감으로 되어 있습니다.

* 내벽: 몰탈 위 페인트 마감입니다.

* 창호: 알루미늄샷시 강화유리로 설치되어 있습니다.

* 준공일: 2018년 5월 17일 (사용승인일)

* 건축물 현황: 제공된 JSON 정보에 따르면 건물의 주요 용도는 숙박시설, 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나, 본건 자체는 근린상가 용도로 명시되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 분석 개요: 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리는 2018년 12월 18일 접수된 서울우유협동조합의 근저당권(을1, 채권최고액 254,400,000원)입니다.

* 말소 대상 권리: 말소기준권리(을1) 이하로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 갑6(임의경매) 등은 소멸 대상입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 관련 내용은 비고란에 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 인수할 보증금이 없는 것으로 표기되어 있으나, 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 입지: 본건은 대규모 아파트 단지와 학교(하길고등학교 인접), 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역에 위치하여 배후 수요가 비교적 풍부합니다.

* 지역 특성: 향남2지구 지구단위계획구역 내 일반상업지역에 속해 있어 상업 시설로서의 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

* 건물 현황: 11층 규모의 상가 건물 내에 위치하며, 해당 호실은 근린상가로서의 영업 활동이 가능한 공간입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 공원 등이 있어 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 하길고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 접근성: 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여, 이용객 및 근무자들의 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 소재한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현재 상태: 본건은 현재 건축자재가 널브러져 있는 상태로 공실로 추정됩니다. 이로 인해 즉각적인 임대수익 발생이 어렵고, 내부 정돈 및 보수에 초기 비용이 발생할 수 있습니다.

* 관리비 미납: 관리비 미납 상태일 가능성이 있으며, 이는 낙찰자가 인수하여 부담해야 할 수 있습니다. 잔금 납부 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 금액 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 명도: 임대 관계가 미상이고 현재 공실 상태로 파악되나, 예상치 못한 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 진행되는 경우, 타 물건의 경매 진행 상황이나 채무 관계에 따라 본건 매각 절차에 영향을 미칠 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 향남읍의 상업지역 내에 위치한 근린상가 물건으로, 주변에 주거, 상업, 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 입지적 가치가 높다고 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 취득 가능합니다. 다만, 현재 물건의 건축자재 방치 및 공실 상태, 관리비 미납 가능성은 초기 투자 비용 및 명도 과정에서의 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분들을 철저히 조사하고 계획을 수립한다면, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 향남2지구 지구단위계획구역 내 일반상업지역으로, 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 비교적 안전합니다.

* 지역 개발 잠재력: 향남 택지개발지구의 개발 진행에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 활용 가능성: 현재 상태를 정리하고 필요한 보수를 거쳐 임대 수익을 극대화하거나, 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 363,000,000원입니다. 현재 물건의 공실 상태, 건축자재 방치, 관리비 미납 가능성 등 제반 상황을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현장 조사 결과 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준인 272,250,000원 ~ 308,550,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

(입찰 시, 미납 관리비 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.