나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54435 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 1162 임광아파트 7동 6층602호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54435 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 1162 임광아파트 7동 6층602호 아파트 경매

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수원지방법원 경매8계 2025타경54435 | 소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 1162 임광아파트 7동 6층602호 | 감정가: 460,000,000원 | 최저가: 460,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 투자 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54435 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 1162 임광아파트 7동 6층602호

용도: 아파트 (방3, 주방 및 식당, 거실, 발코니 등)

감정가: 460,000,000원

토지면적: 40.85㎡ (토지/건물일괄매각)

건물면적: 84.95㎡

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 박OO, 소유자: 김OO)

특이사항: 중복사건으로 진행 중

1.2. 입지조건

본건은 수원시 영통구 매탄동에 위치하며, ""효원고등학교"" 남서측에 인접한 전형적인 주거지대입니다.

주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통 여건은 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 소재하는 등 전반적으로 양호한 편입니다. 특히 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로에 모두 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 매우 우수합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 가장 중요한 권리분석 사항은 '대항력과 우선변제권이 있는 임차인'의 존재입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 매각대금으로 임차인의 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 '최우선 인수대상' 물건입니다. 따라서 입찰 전에 반드시 임차인의 보증금 액수, 대항력 발생 시점, 배당 여부 등을 면밀히 파악하고, 최악의 경우 인수하게 될 보증금 잔액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, '중복사건'으로 진행 중이므로 채권 관계가 복잡할 수 있어 추가적인 명확한 채권 관계 분석이 요구됩니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본건은 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(매탄1지구)에 속하여 주거 환경의 안정성이 높습니다.

주변에 효원고등학교, 매탄중학교, 효원초등학교, 우리유치원 등이 다수 위치하여 교육 환경이 매우 우수합니다. 다만, 학교 관련 절대/상대 보호구역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 용도 변경 시 제한을 받을 수 있습니다.

단지 자체는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 6층으로 안정적인 구조이며, 아파트(방3, 주방/식당, 거실 등)로 이용 중이고, 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수' 가능성입니다. 해당 금액을 정확히 파악하지 않고 입찰할 경우 예상치 못한 큰 손실을 볼 수 있습니다. 반드시 사전에 명도를 위한 추가 비용과 임차보증금 인수액을 계산에 포함해야 합니다.

둘째, '중복사건'은 경매 취하 및 변경 가능성을 높이거나, 예상보다 복잡한 절차가 진행될 수 있음을 시사합니다.

셋째, 다수의 학교 보호구역(절대/상대)에 해당되어 향후 건축 행위나 용도 변경에 대한 규제가 존재한다는 점을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 감정가 4억 6천만원으로 인근 시세를 고려할 때 적정한 수준으로 보이며, 수원 영통구의 우수한 주거 환경과 학군, 교통 여건을 갖추고 있습니다. 물건 자체의 가치는 양호합니다.

투자 포인트:

1. 우수한 입지: 제2종일반주거지역 내 핵심 주거지이며, 효원고등학교 인접 및 대로변 접근성이 탁월하여 실거주 가치가 높습니다.

2. 경매를 통한 시세 대비 저가 매입 기회: 매매 시장 대비 저렴하게 취득할 경우 투자 매력이 있습니다.

*주의사항: 상기 장점에도 불구하고, '대항력 있는 임차인의 임차보증금 잔액 인수'라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 따라서 투자 여부는 매수인이 인수할 금액이 얼마인지에 따라 전적으로 결정되며, 해당 금액을 감안한 '실제 매입가'가 주변 시세보다 충분히 낮을 경우에만 투자 가치가 있습니다. 권리 분석 전문가의 추가적인 분석이 필수적으로 요구됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매8계