나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1054 [1] 경기도 용인시 처인구 원삼면 두창리 720-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정감정 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 두창리 소재 ""두창초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하나, 버스정류장이 다소 멀리 있어,
전반적인 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서,
단독주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태

남서측으로 세로의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역,
배출시설설치제한지역, 자연보전권역
기호2 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,
자연보전권역임

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 징크판넬지붕 2층 건물로, 사용승인일은 2014.02.19일임
- 외벽 : 징크판넬 마감
- 내벽 : 벽지, 타일, 실내인테리어 등 마감
- 창호 : 새시창호임

이용상태

단독주택으로 이용중임

설비내역

위생급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1.은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1054 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 원삼면 두창리 720-1

용도: 단독주택

감정가: 432,979,600원

토지면적: 743.00㎡ (약 224.76평)

토지 지분면적: 358.9989㎡ (약 108.60평) - 본 물건은 토지 지분 매각 대상입니다.

건물면적: 120.56㎡ (약 36.47평)

건물 지분면적: 120.56㎡ (약 36.47평) - 건물은 전체 면적이 매각 대상입니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 토지 목록1.은 지분매각임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 두창리 소재 ""두창초등학교"" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. SK 하이닉스 반도체 클러스터 조성 사업과 연계된 신도시 개발(고당 신도시 등)이 추진되고 있어 향후 지역 발전 잠재력이 높습니다.

* 교통상황: 차량을 통한 출입은 가능하나, 버스정류장이 다소 멀리 떨어져 있어 전반적인 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남서측으로 세로의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 본 건은 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을2 근저당권 (가남농업협동조합, 120,000,000원, 2012.08.23. 접수) 및 건물 등기부상 을1 근저당권 (가남농업협동조합, 120,000,000원, 2014.03.04. 접수)이 말소기준권리입니다.

* 경매개시결정: 수원지방법원 2025타경1054 강제경매 (채권자: 김OO, 125,000,000원, 2025.04.03. 접수)가 말소기준권리보다 후순위에 있어, 본 건 매각으로 인해 해당 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리: 건물 등기부상 용인세무서장의 압류(2025.09.18. 접수)가 있으나, 이 또한 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 없을지라도, 점유 관계에 대한 확인은 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 건은 용인시 처인구 원삼면으로, SK 하이닉스 반도체 클러스터 조성 사업의 영향으로 지역 전반에 걸쳐 대규모 개발이 진행 중입니다. 이로 인해 관련 종사자 및 인구 유입이 예상되며, 배후 신도시 개발 계획이 추진되는 등 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 상업 시설 접근성: 현재는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성상 상업 시설이 밀집되어 있지는 않으나, 향후 개발 계획에 따라 점진적인 상권 발달이 예상됩니다.

* 부동산 시장 동향: 원삼면 일대의 토지 가격은 최근 몇 년간 두 자릿수 이상의 상승률을 기록하며 가파르게 올랐습니다. 이는 반도체 클러스터 조성 및 관련 인프라 확충 계획에 따른 결과로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근에 두창초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 대중교통: 버스정류장이 다소 멀리 있어 대중교통 이용 편의성은 낮습니다. 차량을 통한 생활권 이동이 일반적입니다.

* 주거 환경: 조용하고 한적한 전원생활과 유사한 주거 환경을 제공합니다. 주변 개발 계획에 따라 점차 주거 편의시설 확충이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본 건은 토지의 지분만 매각 대상이므로, 전체 토지에 대한 완전한 처분권이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 공동 소유주와의 관계, 재산권 행사 등에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 건물의 철거 또는 법적 문제에 대한 확인 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 원삼면 일대에서는 SK하이닉스 산업단지 조성과 관련하여 폐기물 처리 시설, 오폐수 처리 시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민들의 강한 반발 및 반대 집회가 있었습니다. 본 건의 직접적인 인접지는 아니지만, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경적, 사회적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축 건물: 2014년 준공으로 건축 연한이 비교적 짧아 즉시 활용 가능한 상태입니다.

* 지역 개발 호재: SK 하이닉스 반도체 클러스터 조성 및 배후 신도시 개발 계획으로 인해 향후 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 향후 건축 및 개발에 대한 잠재력이 있습니다.

* 활용 가능성: 단독주택으로서 개인 주거용 또는 전원생활을 위한 목적으로 활용하기에 적합합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 원삼면 두창리에 위치한 단독주택으로, 2014년에 신축되어 비교적 최신 건축물에 속합니다. SK 하이닉스 반도체 클러스터 사업의 영향으로 지역 전반의 개발 기대감이 높은 곳에 위치하고 있습니다. 토지는 지분 매각이나 건물은 일괄 매각되는 점, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 주변 환경은 전원적인 성격이 강하며, 차량 접근은 용이하나 대중교통은 불편한 편입니다. 지역 개발 잠재력과 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 토지 지분 매각으로 인한 제약과 잠재적 혐오시설 인접 가능성 등은 신중히 검토해야 할 사항입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 최근 용인시 처인구 원삼면 일대의 신축 또는 비교적 최신 연식의 단독주택 매물은 약 4억 5천만원에서 6억원 이상까지 분포하고 있습니다.

* 특히, 2014년식 건물이라는 점과 100평 이상의 토지 지분, 36평 이상의 건물 면적을 고려할 때, 감정가(약 4억 3천만원)는 시장 가치와 유사하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 다만, 본 건은 토지의 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있어, 완전 소유권 물건 대비 가격이 조정될 수 있습니다. 토지 지분 매각은 소유 및 이용에 제약을 야기할 수 있으므로, 이는 입찰가 산정에 중요한 요소로 작용합니다.

* 또한, 원삼면 일대의 개발 호재로 인한 경쟁적인 입찰이 예상되나, 토지 지분 매각의 한계를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 감정가: 432,979,600원

* 시장가치(참고): 450,000,000원 ~ 550,000,000원 (토지 지분 매각 감안 전)

* 종합적인 판단하에, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 높은 수준에서 형성될 것으로 보이며, 토지 지분 매각의 불확실성을 감안하여 4억 5천만원 ~ 5억원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 참여자 수 및 분위기, 상세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.