나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55248 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 38-18 동산빌라 2층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 ""수성고등학교"" 북측 인근에 위치하며,
본건 주변은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이
위치하고 있어, 대중교통 이용의 편의성은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층, 지상3층의 건물 중 2층 301호로서,

외벽 : 벽돌 노출 쌓기 등 마감(별지 사진 참조)
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 1989.07.12)

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (본건 조사 당시 거주인의 의견제시 등의 사정으로
내부조사를 하지못하여, 외부관찰, 탐문, 공부상의 도면확인 등의 방법으로
조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 개별 난방시설 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형, 완경사지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북동측 및 북서측에서 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(6층이하,21m이하),
소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>,
상대보호구역(수성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(수성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.본건의 구조는 귀 제시목록은 벽돌조, 집합건축물대장은 연와조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계 : 미상임.
· 본건에는 주택임차권이 설정되어 있으므로 경매 진행시 참고바람.
(임차보증금 금140,000,000원)

물건 비고

공부상 본건구조 '연와조'임
2026.6.9.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경55248 부동산강제경매 사건입니다.

* 주소: 경기도 수원시 장안구 정자동 38-18 동산빌라 2층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 111,000,000원 (1억 1,100만원)

* 토지 면적: 25.27㎡ (약 7.64평)

* 건물 면적: 37.35㎡ (약 11.30평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 사용 승인일: 1989년 07월 12일

* 건물 구조: 벽돌 구조 (제시목록상), 연와조 (공부상)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 3층 중 2층

2. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 "수성고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 토지는 가장형의 완경사지로, 북동측 및 북서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 수원지방법원 2025타경55248 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사이며, 채권 금액은 140,000,000원입니다.

말소기준권리는 2023년 3월 3일자 인천세무서장의 압류(갑8)입니다. 이에 따라 본 매각으로 인해 모든 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원. 대항력 없음.

* 백 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024-11-04. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (양도인: 최 ): 보증금 140,000,000원. 전입일자 2021-07-12, 확정일자 2021-06-22, 배당신고일자 2023-07-20. 대항력 없음.

주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하는 것에 동의하였으므로, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 정자동 일대는 다세대주택과 학교, 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다. 주변 건물들은 연식이 다양하며, 최근 매매 사례를 분석한 결과 다음과 같습니다.

* 삼부 (연립, 1978년식, 54.55㎡): 2026년 6월 16일, 153,500,000원에 거래. (약 930만원/평)

* 수성프라자나동 (다세대, 2002년식, 59.93㎡): 2026년 6월 4일, 200,000,000원에 거래. (약 1,100만원/평)

* 덕성빌라 (다세대, 1991년식, 44.64㎡): 2026년 6월 6일, 50,000,000원에 거래. (약 370만원/평)

본건(37.35㎡, 1989년식)의 건물 면적은 비교 매물 중 작은 편에 속하며, 건물 연식은 중간 정도입니다. 덕성빌라의 거래가는 본건의 감정가에 비해 현저히 낮아 특수 거래 가능성이 있으며, 삼부의 경우 건물 연식이 오래되었음에도 불구하고 면적이 넓어 높은 가격에 거래된 것으로 보입니다. 수성프라자는 신축 연차가 짧고 면적이 넓어 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 학교(수성고등학교)와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물은 벽돌조 슬래브 지붕의 다세대주택으로, 급배수, 위생, 도시가스 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주요 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(6층 이하, 21m 이하), 역사문화환경보존지역, 상대/절대보호구역(수성고등학교) 등입니다. 특히 역사문화환경보존지역 및 고도지구는 향후 재건축 또는 리모델링 시 제약을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 본건은 조사 당시 거주인의 사정으로 인해 내외부 현장 조사를 하지 못했습니다. 따라서 내부 마감 상태, 설비 상태, 하자 여부, 불법 건축물 존재 여부 등을 직접 확인할 수 없다는 점은 중요한 리스크 요소입니다.

* 건물 노후화: 1989년에 사용 승인된 건물로, 35년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 지구 규제: 역사문화환경보존지역 및 고도지구로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 권리 관계가 명확하고, HUG의 확약서 제출로 임차인 관련 인수 부담이 없어 안정적인 경매 물건으로 판단됩니다. 주변 입지 및 편의 시설은 양호한 편이나, 건물 노후화 및 내부 확인 불가라는 리스크를 내포하고 있습니다. 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있으나, 전반적으로는 주거용으로 무리가 없는 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석 용이: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* HUG 관련 불확실성 해소: 임차인 보증금 관련 매수인 부담 없음.

* 소액 투자 가능성: 감정가가 1억 1,100만원으로 비교적 소액으로 접근 가능.

* 안정적인 입지: 학교 인접 및 주거 밀집 지역.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건 대비 감정가가 시장가보다 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 건물 면적 (약 11.30평) 대비 단위 면적당 가격 비교 시, 감정가는 주변 거래가 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 그러나 내부 확인 불가, 건물 노후화 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 이상의 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.