나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55355 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 301-3 심포니하임 2층210호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 소재 ""능원초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택,타운하우스,근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층, 지상2층 건물 중 210호로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 벽지 도배 및 페인팅 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

타운하우스(단독주택)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 소방설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 타운하우스 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약5m의 능원로 10번길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역
(하천에서300M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

타운하우스(단독주택)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55355 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 301-3 심포니하임 2층210호

용도: 단독주택 (타운하우스)

감정평가액: 486,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 디토닉

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 157.26㎡ (약 47.57평)

건물 면적: 96.08㎡ (약 29.06평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축물 정보 (심포니하임):

- 주용도: 단독주택

- 사용승인일: 2019년 12월 16일

- 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

- 층수: 지하1층, 지상2층 건물 중 1층 210호 (제공된 등기부 정보 기준. 원 제공 정보에서는 '2층 210호'로 표기됨)

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

- 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 등기부 요약

등기부상 채권 총액: 345,600,000원 (을1 근저당권 기준)

말소기준권리: 2021년 9월 30일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 345,600,000원)

총 소유권 보존 및 이전 내역:

- 소유권보존: 2020년 3월 5일 (박재만 외 1명)

- 소유권이전: 2021년 9월 30일 (박용민 외 1명, 김효기 매매)

주요 권리 내역:

- 근저당권: 서울경기양돈축산업협동조합 (2021.09.30, 345,600,000원) - 말소기준권리

- 강제경매: 디토닉 (2025.04.07) - 말소

- 임의경매: 서울경기양돈축산업협동조합 (2025.06.26) - 말소

- 압류: 기흥세무서장 (2025.10.14) - 말소

모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이후 설정되었거나 경매로 인해 말소될 예정임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리에 소재하며, 능원초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 타운하우스, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측으로 노폭 약 5m의 능원로10번길과 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

- 가축사육제한구역 (하천 300m 이내)

- 배출시설설치제한지역

- 자연보전권역

- 수질보전특별대책지역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매 신청 채권자는 디토닉이며, 말소기준권리는 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당권입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정으로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 인수주의 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

지상권 개요: 해당사항 없음

매수인이 인수하는 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김미리

- 보증금: 200,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 11월 22일

- 확정일자: 2024년 2월 19일

- 배당신고일자: 2025년 6월 17일

- 대항력: 없음

- 분석: 임차인은 말소기준권리(2021.09.30)보다 늦은 2021.11.22에 전입하여 대항력이 없습니다. 보증금 2억 원은 배당순위에 따라 배당받을 수 있으나, 배당받지 못하는 금액이 있더라도 매수인이 인수하지는 않습니다.

* 임차인: 김영수

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 11월 22일

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

- 분석: 보증금 및 차임이 0원으로 특이사항이 있습니다. 대항력은 없으나, 계약 관계 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 현황

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 삼화드림빌(104동)드림빌: 2012년식, 43.6925㎡ (약 13.2평), 2026년 3월 13,000만원에 거래.

- 복정힐하우스: 2011년식, 65㎡ (약 19.6평), 2025년 12월 16,000만원에 거래.

- 퀸즈하임(502동): 2017년식, 57.445㎡ (약 17.4평), 2025년 12월 26,500만원에 거래.

4.2. 시세 비교 및 분석

제공된 주변 시세 정보는 다세대주택으로, 본건(단독주택/타운하우스)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

본건은 건물 면적 96.08㎡ (약 29.06평), 토지 면적 157.26㎡ (약 47.57평)이며, 감정평가액은 486,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 거래 사례(면적 약 43~65㎡)는 13,000만원에서 26,500만원으로, 본건의 감정평가액보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 본건이 단독주택/타운하우스로서 대지 지분 및 구조적 가치에서 차이가 있기 때문으로 분석됩니다.

주변 시세 정보를 감안할 때, 감정평가액 486,000,000원은 시장 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있으나, 단독주택으로서의 희소성과 입지 조건을 고려한 적정 가치로 판단될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 능원초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

5.2. 편의 시설

모현읍 능원리 지역은 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상가 및 편의시설 이용이 가능합니다. (상세 내용은 별도 지도 확인 필요)

5.3. 주변 환경

주변은 다세대주택 및 타운하우스 등이 어우러진 주거 지역입니다.

현재까지 확인된 정보상, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 인접하여 발견되지 않았습니다. (정밀 지도 확인 및 현장 조사 권장)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 임차인 김미리: 보증금 2억원에 대한 배당 절차에서 전액을 배당받지 못할 경우, 미배당 금액에 대한 추가적인 채권 추심 절차가 발생할 수 있으나, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인 김영수: 보증금 및 차임이 0원으로 특이한 상황이며, 해당 임차인과의 관계 및 점유 형태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지 이용계획: 자연녹지지역, 자연보전권역 등 도시계획상 일부 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 중복병합사건: 사건 진행이 복잡해지거나 추가적인 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 매수인이 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 능원초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 감정평가액 대비 시세 분석 결과, 적정 낙찰가 확보 시 시세 차익 및 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

현재 감정평가액은 486,000,000원입니다.

주변 시세 분석 및 권리 분석 결과, 본 건의 적정 예상 입찰가는 420,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이는 감정평가액 대비 약 86% 수준으로, 시세 차익 확보 및 투자 안정성을 고려한 가격입니다.

(단, 실제 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반영하여 최종 결정해야 합니다.)

9. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍에 위치한 심포니하임 타운하우스로, 능원초등학교 인근의 안정적인 주거 입지를 자랑합니다.

권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

비록 주변 다세대주택 시세와는 차이가 있으나, 단독주택(타운하우스)으로서의 가치를 감안할 때 감정평가액은 합리적인 수준으로 보입니다.

적정 수준에서의 낙찰을 통해 충분한 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.