나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54836 [1] 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 10층1003호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""화성금곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재하는 동탄택지개발지구 내 중심 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제10층 제1001호로서,
(사용승인일 : 2007.01.16)
외 벽 : 인조석재붙임, 복합판넬붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 정방형 토지로서 주상용(근린생활시설, 공동주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 32m, 남측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 : 금60,000,000원, 임대차계약일자 : 2019.07.08(1차), 2021.08.04(2차), 확정일자 : 2019.07.09(금55,000,000원), 2021.08.06(금5,000,000원))이 설정되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금 20%
2. 신청채권자 및 임차권자 이남주로부터 우선변제권은 유지하되, 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 2025.12.22. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54836 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이남주

신청채권액: 62,209,315원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 10층1003호

용도: 다세대주택 (건축물대장 상 주용도: 제1종근린생활시설, 공동주택. 기타 용도: 공동주택, 제1,2종근린생활, 업무시설, 교육연구시설, 노유자시설)

건물명: 엔터프라임빌딩

총 층수: 10층

해당 층수: 10층

구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2007년 01월 16일

감정가: 72,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 3.08㎡ (약 0.93평)

토지 지분: 3.082㎡ (약 0.93평)

건물 면적: 14.63㎡ (약 4.42평)

건물 지분: 14.632㎡ (약 4.42평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 "화성금곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재하는 동탄택지개발지구 내 중심상가지대로, 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 주상용(근린생활시설, 공동주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 노폭 약 32m, 남측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경54836, 접수일자: 2025-02-28, 채권자: 이남주)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (예상)

감정평가 요약 및 등기부등본 상으로는 '을7' 주택임차권(임차인: 이남주, 임차금액: 60,000,000원)이 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 인해 인수될 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 이남주

* 보증금: 60,000,000원

* 전입일자: 2019년 07월 23일

* 확정일자: 2019년 07월 09일 (55,000,000원), 2021년 08월 06일 (5,000,000원)

* 대항력: 있음 (권리분석상)

* 배당신고일자: 2023년 08월 01일

상기 임차인 이남주는 대항력이 있는 임차인이나, 2025년 12월 22일, 신청채권자 겸 임차권자로부터 우선변제권은 유지하되, 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이러한 확약서 제출로 인해 해당 임차권은 낙찰자가 인수하지 않고 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 법원의 최종 판단을 확인해야 합니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 본건 낙찰 시 해당 임차보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 동탄택지개발지구 내 중심상가지대는 유동인구가 풍부하며, 아파트 단지 및 오피스텔 등 주거시설과 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 다양한 업종의 상가 및 주거 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"화성금곡초등학교"가 북동측 인근에 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

주로 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 대상 물건으로, 매수신청 시 감정가의 20%에 해당하는 보증금이 필요합니다. 이는 이전 입찰에서 낙찰되었으나 잔금 미납 등의 사유로 유찰되었음을 시사합니다.

6.2. 임차권 관련 불확실성

대항력 있는 임차인이 대항력 포기에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 법원의 최종 말소 결정 전까지는 완전히 안심하기 어렵습니다. 확약서의 법적 효력 및 최종 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화

건물 사용승인일이 2007년으로, 약 17년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반송동의 중심상가지대에 위치한 엔터프라임빌딩 내 소형 다세대주택(또는 겸용 시설)입니다. 입지조건 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

강제경매 물건으로 채권자는 이남주이며, 감정가는 7,200만원입니다.

대항력 있는 임차인 이남주가 존재하나, 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 낙찰 시 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계 0원)

다만, 재매각 물건이라는 점과 임차권의 최종 소멸 여부에 대한 법적 판단을 기다릴 필요가 있습니다. 또한, 해당 건물의 면적(14.63㎡) 대비 감정가(7,200만원)가 주변 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

동탄택지개발지구 중심상가지대에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 권리관계 명확화 (예상)

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 명도 관련 리스크가 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.

8.3. 시세 대비 저가 매수 기회

재매각 물건으로, 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 감정가가 실제 시세보다 높을 가능성 존재)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 JSON 정보는 약 84㎡ (약 25평) 규모의 다세대주택 시세로, 본건의 건물면적 14.63㎡ (약 4.4평)과는 면적 차이가 매우 커 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 JSON 정보에 따르면 84㎡ 규모의 주택이 약 5,800만원 ~ 5,870만원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 232만원/평입니다.

본건의 건물 면적 4.4평에 동일한 평당 단가를 적용하면 약 1,020만원 (232만원/평 * 4.4평)이 산출되나, 이는 소형 면적의 가격이 더 높을 수 있는 점, 그리고 건물 용도(근린생활시설, 업무시설 겸용 가능성) 등을 고려하지 않은 단순 계산입니다.

본건의 감정가 7,200만원은 14.63㎡ 면적에 비해 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 재매각 물건인 점을 감안할 때, 실제 거래 가능한 시세는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 판단됩니다.

정확한 소형 면적(약 4.4평)의 오피스텔 또는 소형 주거/업무용 시설의 최근 실거래가 조사가 필요하나, 현재 정보로는 2,000만원 ~ 3,000만원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정해 볼 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 72,000,000원

* 토지/건물 면적: 14.63㎡ (약 4.4평)

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 포기 확약서 제출로 인해)

* 재매각 보증금: 감정가의 20% = 14,400,000원

본 건은 면적 대비 감정가가 높은 재매각 물건임을 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 소형 면적 시세(추정 2,000만원~3,000만원) 및 재매각 물건의 낙찰가율 추세를 고려하여, 감정가 대비 낮은 금액으로 접근하는 것이 유리합니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 25,000,000원

입찰 시에는 해당 면적의 정확한 실거래가 및 임대 시세 추가 조사를 통해 입찰가를 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.