나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54685 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 544-54 이도파크뷰 103동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 약수감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재""세류2동행정복지센터""북서측 인근에 위치하는
이도파크뷰 103동으로서 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 점포, 근린생활시설
등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상9층 건물중 6층 602호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지도배 및 타일 등 마감 등.
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생서비, 난방설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제
5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

안녕하세요. 경매 컨설턴트입니다. 본 보고서는 수원지방법원 2025타경54685 (1) 사건에 대한 상세 분석 결과입니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54685 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 544-54 이도파크뷰 103동 6층602호

* 건물명: 이도파크뷰 (Lee Do Park View)

* 용도: 도시형생활주택

* 건축년도: 2015년

* 감정가: 240,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지면적: 22.30㎡ (약 6.75평)

* 건물면적(전용면적): 62.31㎡ (약 18.85평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하며, "세류2동행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본 건은 서측으로 소로(폭 8m~10m)와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 방화지구, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (우리은행, 2018-03-23, 99,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 총 채권액: 269,000,000원 (근저당 2건: 99,000,000원 + 170,000,000원)

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 세류동 일대는 주거용 건물과 상업용 시설이 혼재된 복합 지역으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 인접시설: 세류2동행정복지센터가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상9층 건물 중 6층 602호입니다.

* 마감 상태: 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 시멘몰탈 위 벽지도배 및 타일 마감 등이며, 창호는 샷시 이중창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화 설비 및 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주변 시설: 본 보고서에서 제공된 정보만으로는 주변의 혐오시설 존재 여부를 특정하기 어렵습니다. 다만, 일반적인 도시형 생활주택 밀집 지역임을 감안할 때, 통상적인 도시 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

* 채권 총액: 총 채권액(269,000,000원)이 감정가(240,000,000원)보다 높아, 낙찰 시 잔금 납부 후 권리 상 문제가 없는지 재확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축 연도를 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난하며, 공동주택 단지로서의 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2015년 준공)의 도시형생활주택으로 신축에 가까워 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 수원시 권선구의 주거 지역에 위치하여 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월)를 분석한 결과, 유사한 조건의 물건들은 평당 약 890만원에서 1,560만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 감정가는 240,000,000원이며, 이는 평당 약 1,270만원 수준으로, 최근 거래된 유사 물건 대비 높은 편이나 층수 및 단지 특성을 반영한 것으로 보입니다.

최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 216,000,000원 (감정가의 90%)을 제시합니다. 이는 잠재적 리스크를 감안하고 합리적인 수익률을 확보하기 위한 전략적 입찰가입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.