나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1011 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층씨1109호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM프로퍼티감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 ""교통안전공단 수원검사소"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 중소규모의 공장, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2, 지상15층건 내 11층 씨1109호(기호1), 씨1112호(기호2)로서(사용승인일: 2022.05.31.),
외벽: 복합판넬 및 페어글라스 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: pvc창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 각 지원시설(기숙사)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 보안설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형인 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측의 중로, 북동측의 소로, 남동측의 소로, 남서측의 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

물건 비고

집합건축물대장상 지원시설(기숙사)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1011 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 11층 씨1109호

용도: 기숙사 (집합건축물대장상 지원시설(기숙사)로 이용중)

감정가: 156,000,000원

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

건물면적: 22.66㎡ (약 6.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건

1.2. 건물 및 토지 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2, 지상15층 건물 내 11층

사용승인일: 2022년 5월 31일

건물 현황: 외벽은 복합판넬 및 페어글라스 등 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 PVC 창호 등으로 구성되어 있음. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 보안 설비, 지하 주차장 등 구비.

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 가장형인 토지로서 공업용 건부지로 이용중.

인접 도로 상태: 북서측 중로, 북동측/남동측/남서측 소로에 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반공업지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 "교통안전공단 수원검사소" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소규모의 공장, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 북서측 중로, 북동측·남동측·남서측 소로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2022년 8월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)입니다.

소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들(을2 근저당, 갑3 임의경매, 갑4 가압류, 갑5 임의경매, 갑6 압류)은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 입지

본 물건이 소재한 현대테라타워영통은 지식산업센터, 기숙사, 상업시설이 복합된 건물입니다. 2022년 5월 31일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

4.2. 주변 시세 및 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(에일린의뜰)는 건물 유형, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 해당 자료에 따르면 약 123~134㎡ 면적의 연립주택이 2억 9백만원에서 2억 7천만원 사이에 거래되었습니다.

본 물건은 22.66㎡(약 6.85평)의 전용면적을 가진 기숙사 용도로, 감정가는 1억 5천 6백만원이며, 이는 평당 약 2,277만원 수준입니다. 이는 제공된 연립주택의 평당 시세(약 155만원~200만원)와는 큰 차이를 보이며, 이는 건물의 용도, 신축 연도, 집합건물로서의 특성 등을 반영한 결과로 판단됩니다.

최근 자료에 따르면 현대테라타워 영통의 지식산업센터 및 기숙사는 2022년 5월 말 준공되었으며, 일부 공실이 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 점은 임대 수익률 산정 시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

본 건물 내에는 기숙사 외에도 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 수원 삼성디지털시티 등 주요 업무지구와 인접해 있어 직주근접성이 우수합니다. 향후 지하철 노선 개통(인덕원~동탄 복선전철 원천역 예정) 시 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 명도 관련

본 물건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 법적 절차나 추가적인 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금 미상

임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 이는 낙찰자가 인수하거나 명도 과정에서 부담해야 할 위험 요소가 될 수 있습니다.

6.3. 지역 내 혐오시설 존재 가능성

수원시 영통구에는 자원회수시설(소각장)이 위치해 있으며, 이전 논의가 지속되고 있습니다. 해당 시설이 본 물건과 직접적인 인접 거리에 있는지는 추가 확인이 필요하나, 지역 내 혐오시설의 존재 여부는 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 원천동에 위치한 현대테라타워영통 내 기숙사 용도의 구분건물로, 2022년 사용승인된 신축급 물건입니다. 삼성디지털시티 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 중복사건이라는 점과 임차인 정보 미상인 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 또한, 주변 지역에 소각장 이전 논의가 있는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로, 현대테라타워 영통은 지식산업센터, 기숙사, 상업시설 복합단지로 수요층이 다양합니다.

* 수원 삼성디지털시티 등 주요 업무지구와 인접하여 직주근접성이 뛰어나며, 향후 교통망 개선 호재가 있습니다.

* 소형 면적(22.66㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 사업체의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 156,000,000원

본 물건은 22.66㎡(약 6.85평)의 소형 기숙사 용도로, 감정가는 평당 약 2,277만원 수준입니다. 제공된 주변 연립주택 시세 자료와는 직접 비교가 어렵습니다.

현대테라타워 영통은 비교적 신축 건물이나, 일부 공실이 존재하는 것으로 파악되어 임대 수익률 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

또한, 중복사건이라는 점과 임차인 보증금 미상 등 명확히 확인되지 않은 부분이 있어 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

보수적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 유사 면적 및 용도의 최근 실거래가 확인, 주변 임대 시세 조사가 필수적입니다.

현재로서는 감정가 수준(1억 5,600만원)을 기준으로 하되, 권리 관계, 명도 관련 변수, 공실 리스크, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰가는 최저 매각 가격 대비 110% ~ 120% 수준 또는 감정가 대비 90% ~ 100% 범위 내에서 고려할 수 있습니다. (예상 범위: 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천 6백만원)

주의: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 시장 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.