나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54948 [1] 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 전철1호선 ""세마역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지, 빌라, 공원 등이 혼재하는 일반상업지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철 ""세마역""이 소재하여 대중교통
이용은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물로서
외 벽: 외장석재,몰탈위페인트,커튼월 마감 등.
내 벽: 벽지도배.일부 타일마감,
창 호: 시스템샷시 창호임.

이용상태

2020.08.20자로 사용승인된 업무시설(오피스텔)로서
오피스텔(복층구조)로 이용 중임.

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고, 도시가스 개별난방, 화재탐지및 경보설비, 소화전설비,
승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 업무시설(오피스텔),근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 35m, 남동및 북동측으로 약 15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역(세교지구),대로3류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합)
,중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제한지역(전부제한),비행안전제2구역(전술),
성장관리권역,중심경관관리구역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.(내부구조도는 건축물현황도를 참조하고 외부관찰하여 작성하였음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54948 (1)

소재지: 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 7층703호

물건종별: 오피스텔

감정평가액: 128,000,000원

토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

토지 지분: 6.1144㎡ (약 1.85평)

건물면적: 22.18㎡ (약 6.71평) (전용면적 기준)

건물 지분: 22.1814㎡ (약 6.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 세교동에 소재하며, 지하철 1호선 세마역 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지, 빌라, 공원 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 세마역이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

남서측으로 폭 약 35m, 남동측 및 북동측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

건축물대장상 주소는 경기도 오산시 수목원로 618 (세교동)이며, 건물은 2020년 8월 20일에 사용 승인되었습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되었습니다.

말소기준권리(을1, 2022-04-01, 와이즈에셋대부주식회사 근저당권)보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 을구 순위 2번 임차권등기(2023-11-29 등기)에 대한 권리분석이 매우 중요합니다.

임차인: 윤 (보증금 161,179,450원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-18, 확정일자 2021-10-19)은 대항력이 있습니다.

등기사항전부증명서상 임차권은 인수되는 것으로 기재되어 있으며, 물건명세서상에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다.

총 등기부채권액은 3,500,179,450원입니다.

압류 및 가압류 권리(인천세무서장, 서울특별시, 인천광역시중구, 오산시 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 세교동 일대는 일반상업지역으로 오피스텔, 상가, 주거 시설 등이 복합적으로 분포되어 있습니다.

세마역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 유동인구 및 배후수요 확보에 긍정적입니다.

신축 오피스텔로서 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있어, 임대 및 실거주 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 세마역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주상복합 건물이므로 단지 내 또는 인근 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

주거환경: 오피스텔, 아파트, 빌라 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 비교적 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤 의 보증금 161,179,450원 인수 가능성입니다.

물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 해당 금액을 감안한 총 실투자금액 산정이 필요합니다.

현재까지 파악된 최근 매매 사례(110,000,000원 ~ 120,000,000원)를 고려할 때, 인수해야 할 보증금이 물건 자체의 시세보다 높을 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축 오피스텔로, 세마역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 양호합니다.

하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(161,179,450원)을 인수해야 할 경우, 총 인수금액이 부동산의 현재 시세 및 감정가를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

권리분석상 명확히 인수되는 보증금이 있다는 점을 반드시 인지하고, 낙찰 후 추가 부담금을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

준신축 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

세마역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

일반상업지역 내 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례는 110,000,000원(2025년 3월)에서 120,000,000원(2025년 11월)입니다.

감정평가액은 128,000,000원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 161,179,450원 인수 부담이 매우 크므로, 낙찰 후 총 투입 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

부동산 자체의 가치에 기반하여 예상 입찰가를 산정한다면, 최근 거래가 및 감정가를 고려하여 115,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

하지만 실제 입찰 시에는 인수해야 할 보증금을 포함한 총 실투자금액이 해당 부동산의 적정 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.