나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55066 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""수원시청역(수인분당선)"" 남서측 인근에 위치하며 인근에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호 외 23개호로서,
외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

(1)~(3),(14) 근린생활시설으로 이용중임.
(4)~(13), (15)~(24) 공히 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지임.

■ 이용상태
근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

근린생활시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55066 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 2층 201호 (신 주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 건물은 공동주택 및 근린생활시설 복합 용도)

* 감정가: 261,000,000원

* 토지면적: 15.22㎡ (약 4.60평)

* 토지지분: 15.219999999999999㎡ (약 4.60평)

* 건물면적: 37.96㎡ (약 11.48평)

* 건물지분: 37.96㎡ (약 11.48평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 반월신용협동조합

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 근린생활시설로 이용 중임

* 특수물건정보: 공동담보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층 제201호

* 건물 사용승인일: 2022년 02월 17일

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

* 대상 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "수원시청역(수인분당선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재하여 있어 일반적인 도심 환경입니다.

* 교통상황:

* 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태:

* 대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지이며, 현재 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

* 대상 물건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2022년 02월 25일 접수된 넘버스자산대부주식회사 근저당권 (을1)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-14

* 확정일자: 2022-07-14

* 배당신고일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당 요구를 하였으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 접수일자 2022-02-25: 주식회사하우스빌더스 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (신탁재산 귀속)

* 접수일자 2022-02-25: 넘버스자산대부주식회사 근저당권 (말소기준권리) (말소)

* 접수일자 2025-03-18: 반월신용협동조합 임의경매 (말소)

* 접수일자 2025-07-14: 주택도시보증공사 가압류 (말소)

* 접수일자 2025-09-29: 반월신용협동조합 1번 근저당권부 채권질권 설정 (말소)

* 접수일자 2025-10-27: 수원시 압류 (말소)

* 등기부채권 총액: 3,803,360,000원

1.3. 상권분석

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* 건물 이용 현황:

* 본 건물(소노하임)은 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설로 구성된 복합 건물입니다.

* 본건 201호는 근린상가로 이용 중입니다.

* 주변 상업 시설:

* 수원시청역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구에 속하여 유동인구가 많습니다.

* 수원시청, 롯데몰 수원점(백화점, 마트, 영화관 등), 다수의 일반음식점, 카페, 은행, 병원 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 건물 내 다른 호실에서도 근린생활시설로 운영 중인 곳이 많아 상업적 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 업종 분석:

* 본건 근린상가(37.96㎡)는 소매점, 음식점, 서비스업 등 다양한 업종이 입점 가능합니다.

* 수원시청 직원 및 주변 오피스텔, 주거 단지 입주민을 대상으로 하는 F&B, 사무 지원, 생활 편의 관련 업종이 유리할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

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* 주변 편의시설:

* 교통: 수인분당선 수원시청역 도보 거리, 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 생활/행정: 수원시청, 우체국, 금융기관(은행), 대형마트, 병원(제일병원 등) 등이 인접해 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 문화/여가: 롯데시네마, 롯데몰, 광교호수공원, 올림픽공원 등과 인접하여 문화생활 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 혐오시설 유무:

* 본건 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변은 주거, 상업, 행정시설이 잘 갖추어진 일반적인 도심 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 권리 분석상 리스크:

* 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 명확하나, 총 채권 금액이 높은 편이므로 경매 절차 진행 및 잔금 납부 시 자금 계획을 철저히 수립해야 합니다.

* 명도 관련 리스크:

* 현재 임차인(김 )은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으므로 명도 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

* 다만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 절차 지연이 발생할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

* 시장 변동성:

* 부동산 시장의 침체 또는 지역 경제 상황 변화에 따라 예상보다 낮은 가격으로 낙찰될 수 있습니다.

* 반면, 수원시청역 역세권이라는 입지적 강점은 시세 하락을 방어하는 요인이 될 수 있습니다.

* 법규/규제 변화:

* 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 도시 개발 계획이나 관련 법규 개정에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본건은 수원시청역 역세권에 위치한 대로변 근린상가로, 주변에 행정, 상업, 주거 기능이 집약되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 건물 자체는 2022년에 사용 승인된 신축급으로, 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 입지 조건, 건물 상태, 풍부한 배후 수요 등을 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출과 함께 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 높은 총 채권 금액으로 인해 경매 절차 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 초역세권 입지: 수원시청역(수인분당선) 도보 약 5분 거리로 탁월한 접근성 보유.

* 풍부한 배후 수요: 수원시청, 다수 오피스텔 및 주거 단지 인접으로 안정적인 임대 및 소비 수요 확보.

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 내부 상태 양호 및 유지보수 비용 절감 기대.

* 복합 상권의 이점: 도시형생활주택과 근린상가가 결합된 건물로, 상호 시너지 효과 및 활발한 상권 형성.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 안전하고 깔끔한 투자 가능.

1.8. 예상 입찰가

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* 본 물건의 예상 입찰가는 2025년 9월 17일 기준 감정가 261,000,000원을 기준으로, 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 예상 임대 수익률, 추가적인 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 실제 경매 시 낙찰가는 감정가 대비 80% ~ 110% 범위 내에서 형성될 가능성이 있습니다. (시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동)

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

* 투자자께서는 보수적인 관점에서 접근하시되, 본 물건의 가치를 충분히 반영할 수 있는 합리적인 수준으로 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.