나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55308 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 314-1 가온누리빌리지 비동 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 ""구성초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변은
유사유형의 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 위치, 환경, 접
근 정도 등으로 보아 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역 등 소재하여 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층 건 중
제비동 제8층 제801호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등.
내 벽 : 벽지붙임 및 일부 타일붙임 마감(탐문) 등.
창 호 : 샷시 창호등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
[※후첨 '건물이용상태' 참조]

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장설비 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비
행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정
비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포
함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임.
②기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 사건내용

사건번호: 수원지방법원 2025타경55308 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (박태규)

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 314-1 가온누리빌리지 비동 8층801호

건물명: 가온누리빌리지 비동

용도: 오피스텔

총층수: 9층 중 8층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 11월 11일

2.3. 면적

토지면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

토지지분: 29.63㎡ (약 8.96평)

건물면적: 61.65㎡ (약 18.65평) - 전용면적

건물지분: 61.65㎡ (약 18.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전유부분 전용면적: 61.65㎡ (약 18.65평)

전유부분 분양면적: 약 136.77㎡ (약 41.37평) - B동 총면적(1367.71㎡) / B동 총세대수(10세대) 기준 추정

2.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.5. 감정가

감정가: 286,000,000원

3.

입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "구성초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사 유형의 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 위치, 환경, 접근성 등 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 건물은 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3.4. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 주요 시설: 구성초등학교, 마북중학교, 용인시립도서관, 롯데프리미엄아울렛(기흥점), 이케아 기흥점 등이 인근에 위치하여 교육, 문화, 쇼핑 시설 접근성이 양호합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 본건으로부터 근거리에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.

권리분석

4.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 에스에이치지오텍주식회사 (2019-12-03 접수)

* 근저당권: 함은희 (2020-09-02 접수, 320,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박태규 (2024-10-31 접수, 220,000,000원) - 인수 대상 (대항력 있음)

* 압류: 용인세무서장 (2023-10-06 접수), 용인시 (2024-12-05 접수), 국민건강보험공단 (2025-04-18 접수) - 말소 대상

* 강제경매: 박태규 (2025-04-02 접수) - 말소 대상 (본건 신청 채권자)

* 가압류: 황기호 (2025-06-17 접수, 37,185,308원) - 말소 대상

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 박태규

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 05일

* 확정일자: 2020년 05월 14일

* 배당신고일자: 2024년 10월 31일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 본 임차인은 본 경매 사건의 신청 채권자이기도 합니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권 등기(2024.10.31. 등기)가 존재합니다. 임대차보증금은 220,000,000원이며, 전입일자 2020.6.5., 확정일자 2020.5.14.입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

5.

상권분석

5.1. 건물 용도 및 주변 상권

본건은 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 주위는 유사 유형의 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 겸비한 지역입니다. 구성초등학교 인근에 위치하며, 배후 주거 단지를 바탕으로 한 근린 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 주변 개발 계획 (검색 결과 기반)

* 본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(국지도로)에 접해 있습니다. 또한, 성장관리권역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제3구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 적용되어 있습니다.

* "정비예정구역"으로 지정된 사항이 있어 향후 재정비 사업을 통한 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

6.

생활정보

6.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데프리미엄아울렛(기흥점), 이케아 기흥점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 의료: 종합병원이나 대형 병원 정보는 검색 결과 명확히 확인되지 않으나, 주변 근린 생활시설 내 의원급 의료기관 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 기타: 용인시립도서관 등 문화 시설 이용이 용이합니다.

6.2. 교육시설

* 초등학교: 구성초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 중학교: 마북중학교가 소재합니다.

7.

잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 박태규의 보증금 220,000,000원 인수 문제입니다. 만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 상승할 수 있습니다. 특히, 해당 임차인이 본 경매 사건의 신청 채권자라는 점은 특이사항으로, 배당 결과에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7.2. 공동담보

본 건은 공동담보로 추정되며, 이는 여러 부동산이 하나의 채무에 담보로 제공되었음을 의미합니다. 공동담보물의 경매 결과 및 다른 담보물의 처리 상태가 본 건의 최종 낙찰가 및 인수 부담에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건은 제2종일반주거지역이나, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한사항이 적용되고 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

8.

종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치한 오피스텔로, 구성초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 주변 편의 및 교육시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박태규의 보증금 220,000,000원이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하다는 점을 고려할 때, 배당 절차에서 보증금이 얼마나 변제될지에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 만약 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 예상 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다. 공동담보 및 각종 토지이용계획상의 제약 사항 또한 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

9.

투자 포인트

* 도심형 생활주택 및 오피스텔 복합 단지로, 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 구성초등학교 등 교육시설 인접으로 자녀가 있는 세대의 관심이 예상됩니다.

* 롯데 프리미엄아울렛, 이케아 등 대형 쇼핑 시설 접근성 우수.

* 정비예정구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 존재.

10.

예상 입찰가

본 건의 감정가는 286,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 실제 매수인의 총 취득 비용은 입찰가에 인수되는 보증금을 더한 금액이 됩니다.

만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제된다는 최선의 시나리오를 가정하더라도, 인수되는 보증금의 리스크와 공동담보, 토지이용계획상의 제약 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 본 건의 특수성을 감안할 때, 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 입찰가 제안은 임차인의 보증금이 경매 절차에서 상당 부분 변제될 것을 전제로 한 것이며, 인수되는 보증금액에 따라 실제 투자 수익률은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 법원 집행관, 임차인 등과 직접 소통하여 보증금 변제 및 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

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