나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55100 [1] 경기도 수원시 권선구 입북동 300 편백나무 타운하우스 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 입북동 소재 ""입북초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지ㆍ연립주택ㆍ다세대주택ㆍ단독주택ㆍ공장 및 창고ㆍ근린생활시설ㆍ농경지 등
이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 대체로 보통임.

교통상황

본건은 제반 차량의 진출입 대체로 자유로운 상태로, 인근 지방도ㆍ국도와의 거리 및 계통
등으로 보아 차량의 이용편은 대체로 무난한 편이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위
치 및 노선 등 대체로 보통임.

건물의 구조

본건은 2015.03.27. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1/지상5층건
내 4층 402호로서,
외벽 : 외장석재타일붙임, 외장벽돌치장쌓기 등 마감
창호 : 하이샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로서 집합건축물대장 도면상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현
관 등의 구조임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비, 도시가스공급설
비 등 되어 있으며, 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 4필 1단의 대체로 사다리형의 토지로서 북서측 하향 완경사지내 자
체지반평탄하게 조성된 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 북동측으로 세로(입북로59번길)가 개설되어 있으며, 이 도로는 동
측 입북로와 연결되며, 본건이 소재하는 지역은 남측으로 수인로(국도42호선)ㆍ서측 봉담과
천로(지방도309호선) 및 수원광명고속도로(동안산당수I.C) 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지
역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조는 집합건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경55100(1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 입북동 300, 편백나무 타운하우스 에이동 4층 402호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 179,000,000원이며, 토지 면적은 24.81㎡(약 7.5평), 건물 면적은 46.96㎡(약 14.2평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 건축물대장상 사용승인일은 2015년 3월 27일입니다.

본 경매는 채권자 박OO(박지율)에 의해 신청되었습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 입북동에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

"입북초등학교"가 북서측 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통 상황은 제반 차량의 진출입이 자유롭고, 인근 지방도 및 국도와의 접근성이 좋아 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 여건 또한 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 북동측으로 세로(입북로59번길)가 개설되어 있으며, 이 도로는 동측 입북로와 연결됩니다. 또한, 남측 수인로(국도42호선), 서측 봉담과천로(지방도309호선) 및 수원광명고속도로(동안산당수IC)와도 연결되어 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인 박지율이 존재하며, 보증금 144,000,000원에 대해 인수해야 할 가능성이 있습니다.

박지율 임차인의 전입일자는 2023년 2월 13일이며, 확정일자는 2022년 12월 27일입니다. 차임은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존은 홍명규(2015-01-09)이며, 주택임차권(박지율, 144,000,000원)은 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

이 외 국민건강보험공단 및 수원시의 압류는 말소될 예정입니다.

본 건의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2023-08-25)입니다.

주택임차권(을구 6번)은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위에 따라 전액 변제될 경우를 의미할 수 있으며, 물건명세서의 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기 ... 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 기재를 더욱 중요하게 고려해야 합니다.

4. 상권분석

최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 동일 단지인 '편백나무 타운하우스(A동)'의 경우, 2015년 준공된 건물로 46.858㎡ 면적이 2026년 3월 21일에 150,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 3,199,000원 수준입니다.

다른 비교 사례로는 1991년 준공된 '명문빌라 A,B동'(52.4㎡)이 2024년 3월 14일에 120,000,000원(평당 약 2,290,000원)에, '삼진빌라'(39.24㎡)가 2024년 1월 30일에 80,000,000원(평당 약 2,040,000원)에 매매되었습니다.

본건은 2015년 준공된 '편백나무 타운하우스'의 46.96㎡ 면적으로, 최근 유사 단지 실거래가를 고려할 때 감정가 179,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 시장가치는 150,000,000원 내외로 추정됩니다.

제공된 전월세 JSON 정보는 거래 금액 산정에 직접 활용하기 어려운 정보만 포함하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 2015년 3월 27일 사용 승인을 받은 철근콘크리트 구조의 지하 1층/지상 5층 건물 내 4층 402호입니다.

외벽은 외장석재타일붙임, 외장벽돌치장쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시창입니다.

집합건축물대장상의 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 공동현관 보안 설비, 도시가스 공급 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별난방 방식입니다.

주변에는 입북초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역의 특성상, 소음이나 분진 등의 발생 가능성은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박지율의 보증금 144,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 배당 절차에서 이 금액이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

감정가(179,000,000원) 대비 인수해야 할 임차 보증금(144,000,000원) 비율이 높아, 배당을 통한 보증금 회수가 어려울 경우 매수인의 실질적인 부담이 커질 수 있습니다.

주거지 외에 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 특성상, 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있는 환경적 요인이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년식으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있으며, 동일 단지 내 실거래가가 존재하여 시세 파악이 용이합니다. 또한, 입북초등학교 인근에 위치하며 교통 접근성도 양호합니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 144,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 걸림돌입니다. 이 인수 금액은 실질적인 취득 원가에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰가 산정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 대비 시세가 낮은 점과 인수 보증금 부담을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물 연식: 2015년 준공으로 관리 상태 및 주거 편의성이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 동일 단지 거래 사례 존재: '편백나무 타운하우스 A동'의 2026년 3월 거래 사례(150,000,000원)가 있어 시세 파악 및 투자 가치 판단의 기준이 됩니다.

* 우수한 입지 및 교통망: 초등학교 인근에 위치하며, 주요 도로 및 고속도로 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 동일 단지 유사 면적의 거래가는 150,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 179,000,000원으로, 시장가치보다 높게 책정되었습니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 박지율의 보증금 144,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다.

‘인수 보증금’을 제외하고 예상 입찰가를 계산하라는 지침에 따라, 본건의 시장 가치인 150,000,000원을 기준으로, 투자 수익률을 고려하여 140,000,000원 으로 예상 입찰가를 제안합니다.

이 예상 입찰가는 매각대금에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 경우, 매수인이 부담할 금액을 기준으로 산정된 것입니다. 만약 배당에서 보증금의 일부만 변제되고 나머지를 인수하게 될 경우, 실질적인 총 취득 비용은 (입찰가 140,000,000원 + 인수 보증금 잔액)이 됩니다. 따라서 실제 입찰 시에는 배당표를 면밀히 검토하여 해당 인수 금액을 충분히 고려하고, 총 투자 비용이 시장가치를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.