나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55051 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-14 올림픽공원대우미래사랑 101동 6층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류감정 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원올림픽공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차랑 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역)이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제6층 제705호로서,
[사용승인일 : 2004.12.08]
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.
(자세한 사항은 후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1011-14 : 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경55051 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 권선동 1011-14 올림픽공원대우미래사랑 101동 6층705호이며, 용도는 오피스텔입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2004년 12월 8일로, 준공된 지 약 20년이 경과하였습니다.

감정평가액은 219,000,000원이며, 토지면적은 15.46㎡ (약 4.68평), 건물면적은 71.61㎡ (약 21.66평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 건이며, 채권자는 주OOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원올림픽공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역)이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다.

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제6층 제705호로서, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 등입니다.

토지이용: 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 동측 및 남측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 등기부상 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계에 대한 자세한 내용은 미상입니다.

등기부 채권 총액: 0원입니다.

물건명세서 상 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 및 지상권 개요 해당 사항 없습니다.

1.3. 상권분석

상권 특성: 본건이 소재한 수원시 권선구 권선동 일대는 수원시청을 중심으로 행정, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 올림픽공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변 상업시설: 수원시청역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병의원 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 인근에 AK플라자 등 대형 상업시설 이용도 용이합니다.

유동인구: 수원시청 및 주변 상업시설 이용객, 오피스텔 거주자 및 근무자 등 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 수원올림픽공원 등 녹지 공간과 인접해 있으며, 백화점, 병의원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 본건 인근에는 수원선일초등학교, 선행초등학교 등이 위치하고 있습니다. 또한, 효원고등학교, 경기대명고등학교 등도 해당 지역에 소재합니다.

주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 및 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경으로 무난합니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도: 현재 임대차 관계가 미상이며, 인수할 보증금이 0원이므로 명도 대상 임차인이 있더라도 큰 금액적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 점유 관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 향후 엘리베이터, 난방, 급배수 등 설비의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

시세 대비 높은 감정가: 감정평가액 219,000,000원 대비 최근 실거래가 210,000,000원에서 218,000,000원 수준으로, 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있습니다. 입찰 시 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받지 못할 경우 투자 수익률이 저조할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 수원하수종말처리장이 인근 지역에 존재하지만, 본건 소재지와의 직접적인 악취 영향 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 특별히 인수할 부담이 없고, 채권 총액도 0원으로 권리 관계가 매우 깔끔한 편입니다.

다만, 건물이 준공된 지 20년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 정확한 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정한다면 안정적인 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 수인분당선 수원시청역이 도보 이용 거리에 있어 출퇴근 및 외부 활동에 매우 용이합니다.

직주근접성: 수원시청 및 주변 상업, 업무 지구와 인접하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

깔끔한 권리관계: 인수되는 권리 및 채무가 없어 명도 후 깔끔한 물건 확보가 가능합니다.

생활 편의성: 공원, 상업시설, 병의원 등 생활에 필요한 모든 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

최근 실거래가 (71.61㎡ 기준):

* 2026년 1월 28일: 218,000,000원 (7층)

* 2026년 1월 26일: 210,000,000원 (3층)

* 2026년 5월 28일: 175,000,000원 (58.55㎡, 10층) - 참고

분석:

본건은 71.61㎡ 면적으로, 최근 동일 면적의 실거래가는 210,000,000원에서 218,000,000원 수준입니다.

현재 감정가는 219,000,000원으로, 최근 최고 실거래가보다 약간 높게 책정되었습니다.

인수할 보증금이 없고 권리상 하자도 없어, 최근 실거래가 수준에서 조금 더 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

가장 최근의 7층 거래가 218,000,000원인 점과 3층 거래가 210,000,000원인 점을 고려할 때, 중간값 정도 혹은 약간 하회하는 금액을 예상해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 212,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.