나이스옥션 법원경매 수원 2025타경969 [1] 경기도 오산시 원동 841 오산파크스퀘어 1,2층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""오산원일중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 북서측 인근에 지하철 1 호선 ""오산역"", 동측 근거리에 경부고속도로 ""오산나들목""이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물로서

외벽: 외장석재 마감 등
내벽: 벽지 붙임 및 내장재 인테리어 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호 (1)의 2층, 기호 (2)의 2층은 사무실, 기호 (3)은 일반음식점(배달전문)으로 각각 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 판매시설(점포) 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약 30미터, 20미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 기호 (1)의 2층과 기호 (2)의 2층은 바닥을 확장하여 사용 중이므로 이를 제시외 건물로 평가하되, 벽체 제거 및 바닥 확장에 대하여 이해관계인에게 문의하였으나 공사자 및 공사시기에 대하여 알지 못한다고 하며, 확장 면적은 이해관계인의 비협조로 도면에서 개략적으로 산정하여 달라질 수 있으니 경매 진행 및 입찰 참여 시 참고하시기 바람.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건 기호 (1)의 2층과 기호 (2)의 2층은 벽체를 제거하여 일체로 사용 중인 바 경매 진행 및 입찰 참여 시 참고하시기 바람.(후첨 ""내부구조도"" 참조)
다. 본건 대지권의 목적인 토지 중 일부는 대로2류에 저촉되나 저촉의 상태로 보아 본건 사용 수익에는 영향이 없을 것으로 판단됨.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1.의 2층과 목록2.의 2층은 사무실로 이용중으로 벽체를 제거하여 일체로 사용 중임.
3. 목록1.의 2층과 목록2.의 2층은 바닥을 확장하여 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경969 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 841 오산파크스퀘어 1,2층118호

용도: 근린상가

감정가: 823,660,000원

토지면적: 170.75㎡ (약 51.65평)

토지지분: 170.75㎡ (약 51.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 106.42㎡ (약 32.24평)

건물지분: 106.42㎡ (약 32.24평)

건물 제시외면적: 36.10㎡ (약 10.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

총채권액 (등기부채권 총액): 720,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 북서측 인근에 지하철 1호선 "오산역", 동측 근거리에 경부고속도로 "오산나들목"이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 등의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 본건 토지의 일부가 대로2류에 저촉되나, 본건 사용 수익에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 2024년 7월 2일 접수된 경기화성새마을금고의 근저당권(720,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 채무는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 카페커피나무(신 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021년 7월 21일

* 대항력: 있음

해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임대차 조건과 다릅니다. 이에 대한 명확한 사실 관계 확인이 필요하며, 잠재적인 인수 부담 또는 명도 관련 이슈 발생 가능성에 대해 신중하게 검토해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 오산시 원동 소재 오산파크스퀘어 내에 위치하며, 주위로 아파트 단지와 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집한 노선상가지대에 속합니다. 오산역 및 경부고속도로 오산IC가 인근에 있어 교통이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. 인근 학교(오산원일중학교)와 주거단지를 배후로 하는 상권 형태를 띱니다. 본건이 위치한 오산파크스퀘어 건물 자체의 집객력과 타 점포와의 경쟁 구도를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북서측 인근에 오산원일중학교가 위치합니다.

5.2. 교통시설

인근 버스정류장 및 지하철 1호선 오산역 이용이 가능하며, 경부고속도로 오산IC 접근성이 좋습니다.

5.3. 편의시설

주위 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역으로 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일체 사용 및 바닥 확장: 목록 1.의 2층과 목록 2.의 2층은 벽체를 제거하여 일체로 사용 중이며 바닥이 확장되어 있습니다. 이는 공부와의 차이를 발생시키며, 원상 복구 비용 발생 가능성 또는 불법 건축물 여부에 대한 확인이 필요합니다. 제시외 건물 면적이 포함된 일괄매각 대상입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 공실 위험 또는 명도 저항 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제약: 대로2류(폭 30m~35m)에 저촉되는 부분이 있으나, 사용 수익에는 영향이 없을 것으로 판단된다는 감정평가사의 의견이 있습니다. 하지만 도시계획 변경 등 장기적인 관점에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었다는 사실은, 동일한 채무에 다른 담보물이 추가로 묶여있을 가능성을 시사하며, 이는 채무 규모나 추가 경매 가능성을 간접적으로 나타낼 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 검토 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설은 언급되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 오산시의 주요 노선상가지대에 위치한 근린상가로, 역세권 및 고속도로 접근성이 뛰어나 입지적 이점을 가지고 있습니다. 다수의 주거 및 상업시설이 밀집한 지역으로 배후 수요가 풍부하나, 대항력 있는 임차인의 보증금/차임 0원, 일체 사용 및 바닥 확장으로 인한 공부와의 차이 등 명확한 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 이러한 사항들을 면밀히 검토하고 잠재적 리스크를 해소할 수 있다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 오산역 및 경부고속도로 접근성으로 광역 접근성이 뛰어납니다.

* 활발한 상권: 주거단지와 근린시설이 밀집하여 유동인구 및 배후 수요가 높습니다.

* 일괄매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 추가 면적 활용: 제시외 건물 및 바닥 확장 부분을 포함하여 실사용 면적을 넓게 활용할 수 있습니다 (단, 합법성 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 823,660,000원입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 인수하는 채무는 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 0원이므로, 실제 명도 시 부담될 수 있는 추가 비용은 없으나, 임차인과의 협의 과정에서 발생할 수 있는 변수는 고려해야 합니다. 제시외 건물 및 바닥 확장 부분에 대한 원상복구 가능성, 불법건축물 여부, 임대차 관계의 불확실성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되나, 본건의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권합니다.

예상 입찰가 범위: 600,000,000원 ~ 750,000,000원 (본 물건의 현장 조사 및 추가적인 권리관계, 임대차 조건 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.