나이스옥션 법원경매 수원 2025타경821 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 833 쥬네브썬월드 지1층비009호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""용인동백호수공원"" 북동측 인근에 위치하는
<쥬네브썬월드>로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 대형판매시설, 상가
주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통
사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상9층 건물 중 지1층 비009호로서
(사용승인일 : 2006.09.22.)
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽 : 타일마감 등
바닥 : 타일마감 등
창호 : 알루미늄 샷시 등 마감임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 '판매시설'이며, 현재 ""이수영바지락칼국수""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 지하주차장설비,
방송설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서 상업용 건부지(쥬네브썬월드)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 40미터(지하차도포함)내외, 북동측으로 노폭 약 30미터내외
및 남서측으로 노폭 약 20미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합),
대로2류(폭 35m~40m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발
지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 지1층 비009호는 공부상 면적이 61.5㎡이나, 실제 점유면적은 약 18.47㎡로서
나머지는 푸드코트내 식사용 테이블이 있는 부분으로서 푸드코트내 특정매장의
점유 없이 공용으로 이용되고 있는 것으로 탐문 조사되었으니 경매참여시 재확인
바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 지1층 비009호는 공부상 면적이 61.5㎡이나, 실제 점유면적은 약 18.47㎡로서 나머지는 푸드코트내 식사용 테이블이 있는 부분으로서 푸드코트내 특정매장의 점유 없이 공용으로 이용되고 있는 것으로 탐문 조사된바 입찰시 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 06㎡ (약 6.07평)의 토지 면적과 61.50㎡ (약 18.60평)의 건물 면적을 가진 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동 833번지 쥬네브썬월드 지하 1층 비009호에 소재하며, 용도는 판매시설입니다.

감정가는 510,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건물은 2006년 9월 22일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 4층, 지상 9층 건물 중 지하 1층에 위치합니다.

건물의 새로운 주소는 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로 444 (중동)입니다.

총 976개의 호실이 있는 집합건물이며, 건물은 연면적 133,931.93㎡, 대지면적 20,043㎡ 규모입니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 용인동백호수공원 북동측 인근에 위치한 쥬네브썬월드 상가 내에 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 대형 판매시설, 상가 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건은 북서측 약 40미터, 북동측 약 30미터, 남서측 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 대로1류, 대로2류, 소로1류, 중로1류 등 다양한 도로에 접해있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 1월 3일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 300,000,000원)입니다.

말소기준권리 이하의 등기사항은 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 360,000,000원 (근저당 300,000,000원 + 60,000,000원)입니다.

현재 임차인으로 이제원 씨가 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원에 2022년 9월 29일 사업자 등록을 하였습니다. 확정일자는 2025년 4월 8일이며, 배당신고일자는 2025년 4월 9일입니다.

임차인 이제원 씨는 대항력이 없으므로, 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

쥬네브썬월드는 대규모 복합 쇼핑몰로, 썬월드 동에는 이마트, CGV, 블루키 쇼핑몰 등이 입점해 있어 상대적으로 유동인구가 많은 편입니다.

하지만 문월드와 스타월드 동의 경우, 공실률이 높고 유동인구가 적어 상권 활성화에 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다.

본건은 '이수영바지락칼국수'로 현재 이용 중이며, 비교적 안정적인 업종이라 볼 수 있습니다.

최근 쥬네브썬월드 대규모점포 해제 안건이 가결되어 지역화폐 사용이 가능해지면서 상권 활성화에 대한 기대감이 있습니다.

그러나 주변에 기흥역 AK플라자, 롯데몰 수지점 등 경쟁 쇼핑몰이 다수 있어 경쟁 환경이 치열합니다.

5. 생활정보

인근에 용인동백호수공원이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 면적과 실제 점유 면적의 차이입니다. 공부상 면적은 61.50㎡ (약 18.60평)이지만, 실제 점유 면적은 약 18.47㎡ (약 5.59평)에 불과하며, 나머지 공간은 푸드코트 내 식사용 테이블 등으로 공용 사용되고 있는 것으로 탐문 조사되었습니다. 입찰 시 반드시 현장에서 면적 및 사용 현황을 재확인해야 합니다.

본건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등으로 인한 절차 변동 가능성이 존재할 수 있습니다.

대규모 상가 건물로서 경기 변동, 주변 경쟁 심화 등으로 인한 공실 위험 및 상권 침체 가능성을 배제할 수 없습니다.

쥬네브 상가 시행사가 파산한 사실이 있어, 상가 전체의 안정성에 대한 우려가 있을 수 있습니다.

검색 결과, 쥬네브 상가 건물 자체가 야간에는 다소 음산한 분위기를 풍기며, 공실률이 높아 흉물스러운 경관으로 지적되기도 했습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 상가 공실 및 방치된 공간에 대한 부정적 인식이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 중심 상업지역에 위치한 쥬네브썬월드 내 상가로, 교통 및 주변 환경은 양호한 편입니다.

그러나 공부상 면적과 실제 점유 면적의 큰 차이, 공용 공간 사용 등의 특이사항은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 부분입니다.

유동화 물건이라는 점, 그리고 쥬네브 상가 전체의 높은 공실률과 시행사 파산 이력 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 단순하여 인수할 부담은 없으나, 상권 침체 및 공실 위험 등을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 용인동백호수공원 인근의 일반상업지역에 위치하여 잠재적인 유동인구 확보가 가능합니다.

대규모 상가 단지 내: 쥬네브썬월드라는 대형 쇼핑몰 내에 위치하여, 일부 활성화된 구역(썬월드)의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

지역화폐 가맹 확대: 최근 지역화폐 가맹점 확대 허용으로 상권 활성화에 대한 기대감이 생겼습니다.

안정적인 업종: 현재 '이수영바지락칼국수'로 운영 중이며, 비교적 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 업종입니다.

권리 관계 단순: 낙찰자가 인수할 권리 및 임차인 보증금 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 510,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가와 면적, 수익률 등을 고려하여 산정합니다.

건물 면적은 61.50㎡ (약 18.60평), 실제 점유 면적은 약 18.47㎡ (약 5.59평)입니다.

실제 점유 면적 기준 평당 감정가는 약 27,419,355원/평입니다.

실제 점유 면적이 협소하고 공용 공간 사용이라는 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현장 방문을 통해 실제 점유 면적의 가치, 주변 상가 시세, 임대료 수준 등을 면밀히 분석해야 합니다.

최근 경매 사례(2024타경56353)에서 쥬네브썬월드 내 다른 호실이 감정가 대비 30% 하락한 가격에 낙찰된 점 등을 참고하여, 보수적으로 낙찰가율 70% 수준으로 추정 시 예상 입찰가는 약 357,000,000원 정도로 산정해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건의 특수성을 고려하여 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.