나이스옥션 법원경매 수원 2025타경51553 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 194-4 재왕아트빌 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동 소재 ""수원매화초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파
트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 공동주거지로서의 주위환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2003. 02. 13. 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 12층 건물 내 8층807호로서,

외벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 마감
내벽: 시멘트몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중이며 자세한 내부구조는 별지의 ""내부구조도"" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설, 도시가스 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 북측의 공도에 연계되며 연계상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로2류(폭 9m~10m)(접함), 가축사육제한구역<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계

미상임.

- 기타

해당사항 없음.

물건 비고

2026. 4.까지 공용부분에 대한 관리비 1,152,872원이 미납된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경51553 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 194-4 재왕아트빌 8층807호

용도: 아파트

감정가: 234,000,000원

토지면적: 26.46㎡ (약 8.00평)

토지지분: 26.4616㎡ (약 8.00평)

건물면적: 53.21㎡ (약 16.10평) - 전용면적 기준

건물지분: 53.2072㎡ (약 16.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 소재하며, 수원매화초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.

건물은 2003년 2월 13일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 12층 건물 중 8층 807호입니다.

외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 시멘트몰탈 위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감이며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

본건은 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설, 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 인접 토지와 같은 높이의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 도로를 이용하여 북측의 공도와 연계되며, 도로상태는 보통입니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(매탄2지구), 소로2류(폭 9m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 9월 22일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권 (을4) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012년 1월 31일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 확인되므로 인수 금액이 없더라도 세심한 주의와 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 2003년 4월 11일 소유권보존 (아주연립재건축조합 외 1명)

* 2003년 4월 19일 공유자전원지분전부이전 (유진숙)

* 2011년 12월 23일 소유권이전 (이윤화, 매매 금135,000,000원)

* 2016년 9월 22일 근저당권 (교보생명보험주식회사, 금117,600,000원, 말소기준권리)

* 2023년 5월 22일 가압류 (삼성카드, 금30,233,155원, 말소)

* 2024년 11월 19일 압류 (수원시, 세무2과, 말소)

* 2025년 1월 6일 가압류 (주식회사아이엠에셋대부, 금48,132,893원, 말소)

* 2025년 1월 15일 임의경매 (교보생명보험주식회사, 102,484,781원, 말소)

* 등기부채권 총액: 195,966,048원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 수원시 영통구 매탄동은 주거 지역으로, 아파트 단지와 주택이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

남동측 인근에 수원매화초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

또한, 매여울도서관 등 생활 편의시설도 인근에 자리하고 있습니다.

다만, 영통구 지역에는 수원시 자원회수시설(소각장)이 위치하고 있어, 일부 주민들 사이에서 환경 및 건강권에 대한 우려로 인한 갈등이 지속적으로 제기되고 있으며, 이는 해당 지역의 잠재적 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 수원매화초등학교 (공립)가 남동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 매여울도서관 등 공공시설도 인접해 있습니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 공도에 연계되며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김용삼 임차인은 2012년부터 거주 중이며 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 이례적이므로, 임차인의 실제 권리관계 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성에 대해 면밀한 조사가 필요합니다.

* 미납 관리비: 2026년 4월까지 공용부분 관리비 1,152,872원이 미납된 상태입니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 정확한 미납 내역 확인 및 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 주거지역에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

2003년 준공된 건물로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 되어 있으며 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하는 점과 미납 관리비 발생은 명도 및 추가 비용 발생 측면에서 주의가 요구됩니다. 또한, 지역 내 소각장과 관련된 이슈도 잠재적인 부담 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시 영통구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 수원매화초등학교가 인근에 있어 학군 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 234,000,000원을 기준으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 상기 명시된 대항력 있는 임차인 및 미납 관리비 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.