나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55217 [1] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 13층 1323호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두남감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 오산시 원동 소재 ""운암고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 오피스텔, 아파트, 학교 등이 혼재하는 준주거지대임.

교통상황

본 건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 전철 1호선이 위치하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 13층 1323호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 석재 붙임 마감
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감.
창호 : 알미늄 샷시 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 업무시설(오피스텔), 문회및집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약30미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합)가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경55217 (1)

소재지

경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 13층 1323호

용도

업무시설(오피스텔)

건축년도

2019년 (사용승인일: 2019-09-25)

토지면적

7. 45㎡ (약 2.25평)

토지지분: 7.446㎡ (약 2.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적

22. 21㎡ (약 6.72평) - 전용면적

건물지분: 22.21㎡ (약 6.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

오OO

감정가

90,000,000원

1.1. 입지조건

주위 환경

본 건은 경기도 오산시 원동 소재 운암고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 오피스텔, 아파트, 학교 등이 혼재하는 준주거지대입니다.

교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 전철 1호선 역이 위치하여 교통 상황은 보통입니다.

도로 상황

북측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역입니다.

1.2. 권리분석

경매 구분

부동산강제경매

말소기준권리

2023년 10월 18일 접수된 삼성카드 주식회사 가압류 (을구 4번)입니다.

인수되는 권리

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 오삼일)

- 보증금: 95,000,000원

- 전입일자: 2021년 12월 20일

- 확정일자: 2021년 12월 07일

- 등기부상 말소: 인수

- 물건명세서상: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위 또는 동순위의 권리로서, 경매 절차 진행 시 매각으로 소멸됩니다. (을구 4번 가압류(말소기준), 을구 6번 가압류, 을구 7번 강제경매 등)

다만, 갑구 2번(신탁등기말소), 갑구 3번(소유권이전)은 매각으로 소멸되는 권리입니다.

임차인 현황

* 임차인: 오

- 보증금: 95,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-12-20

- 확정일자: 2021-12-07

- 배당신고일자: 2024-09-27

- 대항력: 있음 (인수 대상)

1.3. 상권분석

주변 상업시설 분포

본 건이 위치한 원동 일대는 오피스텔, 상업시설, 주거 단지 등이 혼재되어 있는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

지역 특성

준주거지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설, 판매시설 등이 복합적으로 이용되고 있으며, 영화관 등 문화시설도 인접해 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

토지 이용 현황

업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등의 용도로 복합 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 전철 1호선 역이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변 편의시설

주위 상업시설 밀집 지역에 해당하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육 시설

운암고등학교가 인근에 있으며, 원일중학교, 원일초등학교도 가까이 있어 자녀 교육 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인으로, 보증금 95,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 경매에서 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용으로 작용합니다.

비행안전제3구역

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역으로, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 입지 및 주변 환경은 무난한 편입니다. 교통 접근성 및 생활 편의 시설 이용도 양호합니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 95,000,000원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 비행안전구역에 해당한다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2019년식 신축 오피스텔로 비교적 최신 건물입니다.

* 오피스텔, 상업시설, 문화시설 등이 복합된 지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 다양한 용도(업무, 문화, 판매, 근린생활)로 활용 가능한 건물입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(22.21㎡)의 거래는 2026년 3월 9일에 81,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 12,050,000원 수준입니다. 감정가는 90,000,000원으로, 최근 시세와 비슷한 수준 또는 약간 높은 편입니다.

본 건의 가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 오삼일의 보증금 95,000,000원 인수 가능성입니다. 등기부등본 및 물건명세서상 해당 임차인의 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높으며, 이는 경매에서 낙찰받는 금액 외에 추가적으로 부담해야 하는 금액입니다.

최근 시세인 81,000,000원으로 낙찰받는다 하더라도, 95,000,000원의 보증금을 인수하게 되면 14,000,000원의 손해가 발생하게 됩니다. 따라서, 임차인 보증금 인수액을 고려할 때, 실질적인 경매 가치는 0원에 수렴하거나 마이너스가 될 수 있습니다.

일반적으로 시세의 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 시세보다 높으므로, 일반적인 산정 방식으로는 접근하기 어렵습니다.

임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 최대 95,000,000원까지 인수하게 됩니다. 현재 시세(81,000,000원)를 고려할 때, 이 금액으로는 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 본 물건은 임차인 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 실질적인 매수 가치를 보수적으로 판단해야 합니다. 예상 입찰가는 50,000,000원 이하의 매우 낮은 금액으로 신중하게 접근해야 하며, 낙찰 후에도 인수해야 할 보증금으로 인해 손실이 발생할 가능성이 높습니다. 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 과거 거래 사례 및 제공된 정보에 기반한 분석이며, 실제 경매 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.