나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54466 [1] 경기도 용인시 처인구 김량장동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한감정 · 평가일 2025.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동 소재 '처인구청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

1991년 07월 16일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 12m 내외, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.

나) 기타 : 본건은 상부에 다락이 소재하는 것으로 조사되었으며, 제시외 물건 ㉠다용도실(판넬조 판넬지붕)이 소재함.

물건 비고

제시외 물건 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 김량장동에 소재하며, '처인구청' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로1류 및 소로2류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 환경 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 김수진 씨가 거주 중인 것으로 조사되었습니다. 해당 임차인은 2021년 9월 10일에 전입하였으며, 보증금과 차임은 0원으로 신고되었습니다. 인수될 보증금은 없으나, 보증금이 0원임에도 대항력이 있다는 점은 특이사항으로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.2. 2. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 5월 25일 접수된 이희숙 씨의 근저당권(채권 최고액 26,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 권리 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 26,000,000원입니다.

1.3. 상권 및 시세 분석

1.3. 1. 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 건물 연도(1991년) 및 위치(김량장동 343-9번지)의 '예원빌라'는 2025년 12월, 전용면적 49.53㎡(약 14.98평) 기준으로 128,000,000원에 거래되었습니다.

1.3. 2. 시세 분석

본건은 전용면적 51.31㎡(약 15.52평)이며, 감정가는 93,000,000원입니다. 이는 평당 약 600만원 수준입니다. 유사한 조건의 '예원빌라'가 평당 약 850만원 이상에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 최근 거래 사례인 '예원빌라'의 거래가(128,000,000원)를 기준으로 시세 수준을 파악할 수 있습니다.

1.4. 생활 정보

1.4. 1. 건물 정보

본건은 1991년 7월 16일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 스라브 지붕을 가진 지하 1층, 지상 4층 건물 내 4층 401호입니다. 건물의 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

1.4. 2. 이용 상태 및 설비

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 3. 특이사항

건물 상부에 다락이 소재하는 것으로 조사되었으며, 제시외 물건으로 판넬조 판넬지붕의 다용도실이 소재합니다. 본건은 제시외 물건을 포함하여 일괄 매각됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 부담은 없으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 1991년에 건축된 노후된 건물로서 내부 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다. 넓은 처인구 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 입지에 대한 민원이 지속적으로 제기되고 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 용인시 처인구 중심부에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 제시외 물건 포함 매각 등 고려해야 할 사항이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

- 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능성

- 역세권(예정) 또는 주요 시설 인근의 입지적 장점 (처인구청 인근)

- 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금/차임이 0원으로, 명도 시 직접적인 금전적 인수 부담이 없을 가능성 (단, 면밀한 확인 필요)

- 제시외 건물 포함 매각으로 추가 활용 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원이나, 유사 사례인 '예원빌라'의 최근 매매가(128,000,000원)를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 이보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다. 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 물건 포함 등을 감안하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 판단됩니다. 보수적으로 115,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.