나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52303 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-5 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '신곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 202호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

내벽 : 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,

창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

※폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였으며, 관련공부 및 탐문조사 등을 기초로 표기함.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자로부터 2026.6.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경52303 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453-5, 2층 202호

건물명: 정보 없음

토지면적: 26.70㎡ (약 8.08평)

건물면적: 46.28㎡ (약 14.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 213,000,000원

건축 연도: 2019년 (건축 허가 및 사용 승인일 기준)

총 층수: 5층 건물 (본건 2층)

총 세대수: 10세대 (다세대주택)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '신곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거 지역임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

도로: 동측으로 소로 2류(폭 8m~10m)에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호함.

토지 이용: 대체로 사다리형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로 2류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 28일자 포천세무서장의 압류 (등기부 갑3)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보임.

임차인 현황:

* 황 (주택도시보증공사): 보증금 213,000,000원, 차임 0원. 2020년 12월 18일 전입, 2020년 11월 23일 확정. '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부 상 주택임차권(을3)은 말소 예정임.

특이사항: 신청 채권자(주택도시보증공사)로부터 2026년 6월 19일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었음. 이는 임차인의 대항력이 소멸될 가능성을 높이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨.

총 채권액: 213,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있음. 상권 활성화 정도나 임대 수익률에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 주거 지역 특성상 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교육 시설: 신곡초등학교가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능함. 세류중학교도 인근에 위치함.

교통 시설: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이함.

편의 시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있을 것으로 예상됨. (정확한 정보는 현장 확인 필요)

건물 시설: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

비행안전제5구역: 전술 비행으로 인한 소음 또는 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있음. (구체적인 영향 범위 및 정도는 확인 필요)

건물 노후화: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 필요성은 검토해야 함.

임대 관계 미상: 현재 임대 중인 경우, 위 임차인 정보 외 추가적인 임대 관계 및 상태 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 양호한 주거 지역에 속함. 임차인 관련 복잡성이 제기될 수 있으나, 채권자(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됨. 비행안전구역 지정이라는 제한 사항이 있으나, 이는 가치 평가 시 고려될 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 최근 연식으로 비교적 신축 건물임.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높음.

* 안정적인 주거 지역 내 위치로, 장기적인 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 213,000,000원

최근 실거래 사례 분석:

* 인근 유사 면적(46.68㎡, 1988년식) 물건이 2026년 3월 3일에 273,000,000원에 거래됨.

* 인근 신축(2022년식, 21.114㎡) 물건은 190,000,000원에 거래되었으며, 면적당 단가가 높게 형성됨.

본 물건은 2019년 준공으로 연식이 신축에 해당하며, 임차인 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰이 필요함. 최근 실거래가(273,000,000원)와 감정가(213,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있음.

따라서, 입찰 희망가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있음.

최종 예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.