나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1049 [1] 경기도 수원시 장안구 율전동 433-67 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 율전동 소재 '율전동행정복지센타' 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 근린상가, 대학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 서측으로 통과하는 간선도로(서부로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 상가빌딩 부지로 사용중임.

인접 도로상태

서측으로 로폭 약 35미터의 대로에 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역으로 시가지경관지구(일반)이고 대로1류(폭 35m∼40m)에 접하며 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼성유치원), 상대보호구역(성균관대학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 상가건물로서
외벽 : 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 : 몰탈 페인팅, 내부인테리어 마감
바닥 : 타일 깔기 등 창호 : 알루미늄샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

지상1층∼3층은 근린생활시설(의원, 음식점 등)으로 이용중이고 4층,5층은 공실 상태이며 지1층은 주차장으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 냉난방설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도에 도시된 바와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)∼(ㅅ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지상1층~3층은 근린생활시설(의원, 음식점 등)으로 이용중이고 4층,5층은 공실 상태이며 지1층은 주차장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경1049 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 율전동 433-67 (신 주소: 경기도 수원시 장안구 서부로 2112)

용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

감정가: 5,951,301,640원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 505.00㎡ (약 152.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1474.64㎡ (약 446.00평)

건물 제시외면적: 111.50㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 상가건물

건물 이용 현황: 지1층 주차장, 1층~3층 근린생활시설(의원, 음식점 등), 4층, 5층 공실 상태

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 율전동 소재 '율전동행정복지센타' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린상가, 대학교 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 서측으로 통과하는 간선도로(서부로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준임. 본건 서측으로는 로폭 약 35미터의 대로에 접하고 있어 도로 상태는 양호함.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 준주거지역으로 지정되어 있으며, 시가지경관지구(일반)에 해당함. 또한 대로1류(폭 35m∼40m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼성유치원, 성균관대학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 12일 접수된 신한은행의 근저당권(을23)이며, 총 채권액은 6,620,233,923원임.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 12일 접수된 신한은행의 근저당권(을26)이며, 총 채권액은 7,020,233,923원임. (참고: 2019년 12월 16일 접수된 김은주 전세권(을12)은 말소 기준권리로 표기되었으나, 등기부상 말소 처리되었음.)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

3.2. 임차인 분석

* 김보석: 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/사업일자 2023-09-22, 확정일자 2023-09-26, 배당신고일자 2025-09-05, 대항력 없음.

* 김은주: 보증금 400,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입/사업일자 2020-01-24, 확정일자 -, 배당신고일자 2025-04-16, 대항력 있음.

* 박동식: 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2019-06-30, 확정일자 -, 배당신고일자 -, 대항력 있음.

* 윤기연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2019-10-01, 확정일자 -, 배당신고일자 -, 대항력 있음.

* 정재식: 보증금 500,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2023-10-24, 확정일자 -, 배당신고일자 -, 대항력 없음.

* 조인상: 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2009-06-04, 확정일자 -, 배당신고일자 2025-04-15, 대항력 있음.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 확인된 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 인해 소멸됩니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 현재 해당사항 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 단, 대항력 있는 임차인(김은주, 박동식, 윤기연, 조인상)의 경우, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 물건이 소재한 수원시 장안구 율전동은 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집한 주거지역과 더불어 성균관대학교가 위치하여 젊은층 유동인구가 풍부한 지역입니다. 인근에는 율전동행정복지센터 등 공공기관이 있어 생활 편의성이 높으며, 다양한 근린상가들이 발달해 있어 배후수요가 탄탄한 편입니다.

4.2. 업종 분석

건물 용도가 근린생활시설로, 현재 1층~3층은 의원, 음식점 등 다양한 업종으로 활용 중입니다. 성균관대학교와 인근 주거단지를 기반으로 한 식당, 카페, 학원, 병원, 편의점 등 생활 밀착형 업종에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 4층과 5층이 현재 공실 상태이므로, 새로운 임차인 유치를 통한 수익 증대가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본 물건 인근에는 율전동행정복지센터가 소재하여 행정서비스 이용이 용이합니다. 또한, 다양한 규모의 근린상가가 밀집해 있어 은행, 병원, 약국, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 교통

가장 인접한 주요 교육시설로는 성균관대학교 자연과학캠퍼스가 있습니다. 또한, 서부로에 버스정류장이 위치하여 시내외 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 다수의 채권 및 가압류, 압류 내역이 확인됩니다. 비록 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 소멸될 예정이나, 복잡한 권리관계는 명도 과정이나 이후 소유권 행사 시 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인(김은주, 박동식, 윤기연, 조인상)이 존재하므로, 이들과의 명도 협상이 중요합니다.

6.2. 공실 및 운영 리스크

건물 4층과 5층이 공실 상태로, 해당 층의 임차인 유치 및 공실 장기화 시 초기 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 기존 근린생활시설의 임대료 수준, 공실률 등을 면밀히 분석하여 신규 임차인 확보 전략을 수립해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

건축물 준공일이 1998년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 수원시 장안구 율전동의 핵심 상업지역에 위치한 근린생활시설 건물로, 탄탄한 배후수요와 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 비록 복잡한 권리관계와 일부 공실이 존재하지만, 향후 임차인 유치를 통한 안정적인 임대수익 창출이 기대되는 투자 가치가 높은 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 아파트 단지, 다세대 주택, 대학교 등 다양한 수요층 확보가 용이한 지역입니다.

* 우수한 교통망: 대로변에 접해 있으며 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상권 활성화: 근린상가 밀집 지역으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 추가 수익 창출 가능성: 현재 공실 상태인 4-5층의 임대 활성화를 통한 수익 증대 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원으로 파악됨에 따라, 감정가 5,951,301,640원을 기준으로 시장 상황, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 리모델링 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사를 통한 추가적인 데이터 수집이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.