나이스옥션 법원경매 수원 2025타경896 [1] 경기도 수원시 권선구 입북동 300 편백나무 타운하우스 에이동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람감정 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 입북동 소재 '입북초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 학교, 농경지 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서,

외벽 : 석재붙임, 벽돌 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 난방설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 입북동 300, 299-1 : 2필 일단의 완경사 지대 내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

- 입북동 300-5, 300-6 : 완경사 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

입북동 300, 299-1, 300-5, 300-6 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지 중 입북동 299-1, 300-5번지의 지목이 제시목록 및 등기사항전부증명서상 ‘임야, 대’이나 현황 및 토지대장상 ‘대, 도로’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 대지권의 목적인 토지 중 입북동 299-1, 300-5번지의 지목이 제시목록 및 등기사항전부증명서상 '임야, 대'이나 현황 및 토지 대장상 '대, 도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경896 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 입북동 300 편백나무 타운하우스 에이동 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반월신용협동조합 (등기부 요약 참고)

1.2. 부동산 정보

건물명: 편백나무 타운하우스 A동

집합건물 등기부상 정보:

- 소유권보존: 홍명규 (2015.01.09)

- 근저당권: 반월신용협동조합 (2015.04.22, 60,000,000원) - 말소기준권리

- 압류: 국민건강보험공단 (2023.08.25), 수원시 (2024.10.18) - 매각으로 소멸

- 임의경매: 반월신용협동조합 (2025.02.21) - 본건

등기부채권 총액: 60,000,000원

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액: 180,000,000원

토지 면적: 24.75㎡ (약 7.49평)

건물 면적: 46.86㎡ (약 14.18평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 입북동에 소재하며, '입북초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 학교, 농경지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 제4층 제401호입니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생 및 난방 설비, 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 완비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 계획

본건 대지권의 목적인 토지는 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지 및 도로로 이용 중입니다. 본건 북동측으로는 세로의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

말소기준권리인 반월신용협동조합의 근저당권(2015.04.22) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 황규봉

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016.07.26

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 낙찰자가 인수하는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

인근에 다양한 종류의 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공장, 창고, 학교, 농경지 등이 소재하고 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수익

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 임대 관계는 미상입니다. 주변의 유사 물건 시세 등을 고려하여 임대 수익 가능성을 분석할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 작은 마트 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 상권이 발달한 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5.2. 교육시설

'입북초등학교'가 인근에 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 의료시설

가까운 시일 내에 반경 5km 내 주요 의료기관에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 수원시 내에 위치하므로 응급상황 발생 시 접근 가능한 병원들이 있을 것으로 예상됩니다.

5.4. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 일부 지역 주민들이 밤에 다소 어두워 위험하다고 느끼는 점, 전신주가 있어 심리적 위축감이 있다는 의견 등이 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지 중 입북동 299-1, 300-5번지의 지목이 등기사항전부증명서상 '임야, 대'이나, 현황 및 토지대장상 '대, 도로'로 확인되었습니다. 이는 공부상 지목과 실제 현황이 상이하여 추후 토지 관련 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물이 함께 경매에 넘어갈 가능성은 낮으나, 채무 관계의 복잡성을 인지할 필요가 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본건은 수원시 권선구 입북동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2015년 준공)에 해당하며 전용면적 46.86㎡(약 14.18평)입니다.

7.2. 장점

* 신축급 건물로 비교적 양호한 상태 유지

* 편백나무 타운하우스 동일 단지 내 최근 실거래가 확인 (2026년 3월, 1억 5천만원)

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보 가능

* 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 명도 부담 적음

7.3. 단점

* 감정가(1억 8천만원) 대비 최근 실거래가(1억 5천만원)와의 시가 차이

* 주변에 공장, 창고 등 다양한 용도의 토지가 혼재하여 주거 쾌적성에 일부 영향 가능

* 입북동이 수원시 외곽 지역으로, 대규모 상권 및 문화시설 접근성 제한적

8. 투자 포인트

8.1. 가격 경쟁력

최근 동일 단지에서 1억 5천만원에 실거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 1억 8천만원으로 시세보다 높게 책정되었으나, 입찰가를 적절히 산정한다면 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

8.2. 향후 전망

본건이 위치한 입북동 일대는 개발 가능성을 내포하고 있으며, 향후 지역 가치 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보 분석 결과, 본건과 동일한 '편백나무 타운하우스(A동)'의 전용면적 46.858㎡ 매물이 2026년 3월 21일에 150,000,000원(1억 5천만원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(1억 8천만원)보다 약 3천만원 낮은 금액입니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

* 감정가: 180,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 단지, 유사 면적): 150,000,000원

* 인수할 보증금: 0원

유사 물건의 실거래가와 비교 시, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요하며, 보증금 및 차임이 없는 임차인은 명도 부담이 적으므로, 본건의 향후 가치 상승 가능성 및 투자 목적을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 보았을 때, 최근 실거래가인 1억 5천만원 수준에서 약간의 상승 여력을 고려하여 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 입찰 경쟁률 및 현장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.