나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55004 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 459-4 장안빌라 지하층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 계산감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 '조원초등학교' 남동측 인근에 위치함. 본건 주위는 다세대주택들이 단지를 이루는 주택 지대로 단지 주변으로 다세대주택 및 단독주택, 점포주택, 아파트단지 등이 혼재함.

교통상황

본건 다세대주택까지 차량 접근이 용이하지 않으나, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 1990년 2월 사용승인된 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 중 지하층 비102호로서,
외벽은 몰탈위 페인트 마감,
내벽은 벽지 마감,
창호는 목재 및 알미늄 샷시 이중창호임.

이용상태

계단식 다세대주택으로 방2, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 구조임.

설비내역

개별 난방 및 급탕설비, 급배수시설, 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 목적 토지는 등고평탄한 대체로 사다리형태로, 6세대 다세대주택 1개동 대지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 3미터 도로로 금당로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,
가축사육제한구역, 상대보호구역(행함유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

공부상 비102호인 본건 출입문은 'B02'로 표시 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 이해관계인의 부재로 임대관계를 확인하지 못하였으며, 내부 구조 및 상태 등은 집합건축물대장 건축물현황도와 외부 관찰로 확인하였음.

물건 비고

공부상 비102호인 본건 출입문은 'B02'로 표시 되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경55004 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 459-4 장안빌라 지하층 비102호

용도: 다세대주택

감정가: 99,000,000원

토지면적: 42.78㎡ (약 12.93평)

토지지분: 42.78㎡ (약 12.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.38㎡ (약 16.75평)

건물지분: 55.38㎡ (약 16.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 중복사건, 공동담보 물건입니다.

주의사항: 공부상 비102호로 표기된 본건 출입문은 'B02'로 표시되어 있으니 현장 확인이 필요합니다.

특수물건정보: 중복사건, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 '조원초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택 단지를 이루는 주택 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택, 점포주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

본건 다세대주택까지 차량 접근이 다소 용이하지 않으나, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

건물의 구조:

본건은 1990년 2월 사용승인된 건물로, 벽돌조 슬래브 위 기와 지붕의 2층 건물 중 지하층 비102호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 목재 및 알루미늄 샷시 이중창호로 구성되어 있습니다.

이용상태:

계단식 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 구조입니다.

설비내역:

개별 난방 및 급탕 설비, 급배수 및 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

본건 대지권 목적 토지는 등고평탄한 대체로 사다리 형태이며, 6세대로 구성된 다세대주택 1개동의 대지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등:

본건은 남동측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접해 있으며, 이 도로는 금당로로 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(행함유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 김

임차인 현황:

임차인: 김한신

보증금: 62,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-11-15

확정일자: 2016-09-26

배당신고일자: 2024-06-17

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

등기구분: 갑1

접수일자: 1993-03-27

권리종류: 소유권이전

권리자: 송인권

말소: -

등기구분: 갑5

접수일자: 2014-04-18

권리종류: 소유권이전

권리자: 박장우

말소: -

비고: 임의경매로 인한 매각 (2013타경43351)

등기구분: 을8

접수일자: 2014-04-18

권리종류: 근저당권

권리자: 대림동새마을금고

권리금액: 15,600,000원

말소: 말소

비고: 말소기준권리

등기구분: 을9

접수일자: 2024-06-17

권리종류: 주택임차권

권리자: 김한신

권리금액: 62,000,000원

말소: 말소

비고: 전입일자: 2016-11-15, 확정일자: 2016-9-26

등기구분: 갑7

접수일자: 2025-03-14

권리종류: 강제경매

권리자: 김한신

말소: 말소

비고:

등기구분: 갑8

접수일자: 2025-03-28

권리종류: 임의경매

권리자: 대림동새마을금고

말소: 말소

비고:

등기부채권 총액: 77,600,000원

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-05-26

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권개요: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석:

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 6월) 인근에서 다음과 같은 거래 사례가 있었습니다.

- '원아트빌라' (2003년식, 34.72㎡)가 130,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 3,744,239원/㎡)

- '요담빌라' (1993년식, 29.12㎡)가 45,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 1,545,329원/㎡)

본건(장안빌라, 1990년식, 55.38㎡)의 감정가는 99,000,000원이며, 이는 면적당 약 1,787,649원/㎡에 해당합니다.

비교 대상인 '요담빌라'의 거래 가격 및 면적당 단가와 본건 감정가가 유사한 수준으로 보입니다. '원아트빌라'는 건축연도가 더 최신이고 면적이 작음에도 불구하고 더 높은 가격에 거래되었으므로, 본건의 연식과 상태를 고려하여 시세 대비 감정가를 평가할 필요가 있습니다.

주변 시설:

본건은 '조원초등학교' 인근에 위치하며, 주거지역으로 형성되어 있어 일반적인 편의시설 이용은 가능합니다.

현장 조사 및 지도 검색 결과, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 마감:

1990년 2월 준공된 건물로, 벽돌조 슬래브 위 기와 지붕 구조입니다. 지하층에 해당하며, 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 이중창으로 되어 있습니다.

내부 이용상태:

방 2개, 거실, 주방, 욕실, 현관, 발코니로 구성된 계단식 다세대주택 내부 구조입니다.

주요 편의시설 및 환경:

- 교육시설: 조원초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

- 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 있습니다.

- 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보:

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 및 잔금 납부 과정에서 관련 서류 확인이 더욱 중요합니다.

공부와의 차이:

공부상 '비102호'로 등재되어 있으나, 실제 출입문 표시는 'B02'로 되어 있어 현장 방문 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

임대차 관계 미확인:

현장 조사 시 이해관계인 부재로 정확한 임대차 관계를 확인하지 못했습니다. 다만, 임차인 김한신의 경우 대항력이 없는 것으로 분석되었으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 조원동에 위치한 다세대주택으로, 조원초등학교 인근에 자리하여 교육환경이 우수합니다. 1990년에 건축된 건물로 연식은 있으나, 내부 상태 및 설비는 기본적인 거주 요건을 갖춘 것으로 보입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하나, 대항력이 없고 인수해야 할 보증금이 없으므로 낙찰자가 권리 관계에 있어 부담할 부분은 없습니다. 중복사건 및 공동담보라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

인근의 최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 주변 시세를 보수적으로 반영한 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

- 임차인 인수 보증금 없음: 낙찰 후 임차인 보증금에 대한 추가적인 부담이 없습니다.

- 우수한 입지: 초등학교와 인접한 주거지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

- 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 신축빌라 시세와 비교 시, 연식 대비 감정가가 합리적으로 평가된 것으로 보입니다.

- 향후 리모델링 시 가치 상승 기대: 적절한 리모델링을 통해 주거 가치를 높여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 99,000,000원입니다.

최근 인근 '요담빌라' (1993년식, 29.12㎡)가 45,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 면적 및 연식을 감안했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. '원아트빌라' (2003년식, 34.72㎡)가 130,000,000원에 거래된 사례는 본건의 최고 시세 범위를 가늠하는 참고 자료가 될 수 있습니다.

다만, 본건의 건축 연도(1990년)를 고려할 때, 낙찰가의 최저점은 감정가 이상에서, 실질적인 시세 범위는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

종합적인 시세 분석 및 권리관계 무인수 조건 등을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사, 추가 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.