나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53504 [1] 경기도 오산시 세교동 597-4 세마엠시티 6층616호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 ""세마역(지하철1호선)"" 서측 인근에 위치하며 부근은
아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선(세마역)이 소재하는바
대중교통이용의 편의성은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상10층 건(사용승인: 2020.08.20)내
제6층 제616호로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 및 강화유리 등
내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등(표준마감 기준)
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

오피스텔(주방 겸 거실, 욕실, 현관, 복층(다락) 등)로 이용중입니다.

※폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 참고하여 내부구조도를
표기하였습니다.

설비내역

도시가스 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비,
화재경보 및 소화전설비, 지하주차장 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설의 건부지로
이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 40미터 내외, 남동측과 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고
있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(세교지구) , 대로1류(폭35m~40m)(주간선도로)
(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자로부터 2026.6.10.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경53504 (1)

소재지: 경기도 오산시 세교동 597-4, 세마엠시티 6층 616호

용도: 오피스텔

감정가: 122,000,000원

토지 면적: 5.24㎡ (약 1.58평)

토지 지분: 5.2378㎡ (약 1.58평)

건물 면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

건물 지분: 19.0014㎡ (약 5.75평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축 연도: 2020년 8월 20일 사용승인

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 세교동에 위치하며, 지하철 1호선 세마역에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 차량 출입이 용이하며 인근 버스정류장과 세마역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 대로변(약 40미터) 및 중로변(약 15미터)에 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

3. 건물 및 토지 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 5층, 지상 10층 규모이며, 본건은 그중 6층 616호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 강화유리, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 이용 상태는 오피스텔로 주방 겸 거실, 욕실, 현관, 복층(다락) 공간으로 구성되어 있습니다. 내부 확인은 폐문 부재로 인해 건축물 현황도 등을 참고하여 작성되었습니다. 도시가스 개별난방, 시스템 에어컨, 승강기, 화재 탐지 및 소화 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형으로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구) 등에 해당하며, 대로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

본 경매 물건은 신청채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 3월 3일 인천세무서장의 압류이며, 이를 기준으로 선순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

- 송현우 (주택도시보증공사): 보증금 144,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022.02.18. 배당신고일자 2024.02.22. 본 임차인은 등기부상 주택임차권(을1)이 존재하나, 매각으로 소멸되는 권리로 표시되어 있으며, '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

- 이수빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.08.22. '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

현재까지 파악된 정보상으로는 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 이는 임차인 현황 및 등기부상의 주택임차권이 말소되는 권리로 처리되었기 때문입니다.

* 주의사항 및 확약서 내용:

본 건과 관련하여 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 2026년 6월 10일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 송현우 임차인이 대항력을 주장하지 않고, 설령 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 의사를 밝힌 것으로, 매수인 입장에서 임차권 관련 부담이 없음을 명확히 하고 있습니다.

5. 상권분석

본건 물건인 세마엠시티는 2020년 준공된 신축 오피스텔로, 주변 시세는 다음과 같은 최근 거래 사례를 통해 파악할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례:

- 2025년 3월: 110,000,000원 (전용면적 약 22.18㎡, 7층)

- 2025년 11월: 120,000,000원 (전용면적 약 22.18㎡, 9층)

본건의 전용면적은 약 19.00㎡로, 위 거래 사례보다 면적이 다소 작습니다. 면적당 가격으로 환산 시, 약 496만원/㎡ ~ 541만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 면적(19.00㎡)에 적용하면 약 9,422만원 ~ 10,279만원 범위의 시세로 추정됩니다. 감정가 122,000,000원은 최근 거래가 대비 다소 높게 형성된 것으로 보이나, 실제 경매 진행 시 낙찰가는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 생활정보

지하철 1호선 세마역 역세권에 위치하여 수도권으로의 접근성이 좋습니다. 단지 주변으로는 다양한 근린생활시설, 편의점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 오산시 자체의 행정, 문화, 의료 시설 이용도 용이합니다. 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 업무 환경이 비교적 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

현재까지 파악된 권리 관계상 매수인에게 인수되는 별도의 보증금이나 권리는 없는 것으로 보입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항 표기가 명시되어 있고, 임차인 현황에서 '대항력: 없음'으로 기재된 송현우 임차인이 존재합니다. 이는 HUG의 보증금 인수 및 관련 절차 변경 등 복합적인 요인이 작용한 결과로 보이며, 확약서 내용에 따라 대항력이 소멸되는 것으로 해석되나, 입찰 전 HUG 또는 관련 기관을 통해 임차권 및 보증금 관련 최종 확인 절차를 거치는 것이 매우 중요합니다. 낙찰 후 HUG와의 추가적인 협의나 절차가 필요할 수도 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 신축 오피스텔로, 세마역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악되고, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, HUG의 보증금 인수조건 변경 및 임차인 관련 확약서 내용 등 임차권 및 보증금 처리 과정에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 최근 거래 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 1호선 세마역 인근으로 교통 편리성 및 우수한 입지.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 임차보증금이 없어 잔금 납부 후 명도 및 재임대/매각에 유리.

* HUG 보증금 관련 명확화: 신청채권자의 확약서로 임차인 관련 리스크 상당 부분 해소.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 (전용면적 약 22.18㎡ 기준 110,000,000원 ~ 120,000,000원)를 바탕으로 본건의 전용면적(약 19.00㎡)을 고려한 적정 시세는 약 9,422만원 ~ 10,279만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 122,000,000원은 이러한 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

권리상 인수 부담이 없고, HUG 관련 리스크가 명확히 해소된 점을 고려하더라도, 감정가보다는 시세에 근접한 수준에서의 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 97,600,000원 ~ 109,800,000원을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 분석 결과 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 수준에서 검토하는 것을 권장합니다. 이는 시세 범위 내에서 적절한 투자 가치를 확보하면서도, 향후 발생할 수 있는 예측 불가능한 상황에 대비한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.