나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55353 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8 광교산 포레스타 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 '신봉동성당' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하나 운행 빈도 등 고려시 제반 대중교통여건은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층지상4층 건내 2층 201호로서,
외벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 하이샷시 마감 등
내벽(복도) : 세라믹타일 마감
바닥(복도) : 석재타일 마감 등임.

이용상태

지1층 주차장, 1층~4층 다세대주택 8세대 내 2층 201호 단위세대임.
(후면 건물 개황도 참고)

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(주거형) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55353 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8 광교산 포레스타 101동 2층201호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

382,000,000원

1.5. 토지면적

64. 73㎡ (약 19.58평)

1.6. 건물면적

53. 31㎡ (약 16.13평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주OOOOOOO

1.10. 건물명

광교산 포레스타 101동

1.11. 건축년도

2018년 (사용승인일: 2018.09.19)

1.12. 전용면적

53. 31㎡ (약 16.13평)

1.13. 건물 층수

본건은 지상 4층 건물 중 2층에 위치함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 '신봉동성당' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 제 차량 접근이 가능하나, 인근 마을버스 정류장의 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편함.

2.3. 인접도로상태

본건 토지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑13. 서울특별시 압류 (2024.02.01)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 다음의 임차권은 매수인에게 인수될 수 있음.

* 을4. 주택임차권 (김대욱) - 2023.04.06 접수, 인수 조건.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1.임차인 정보

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 대리)

* 보증금: 328,000,000원 (2022.02.04 12,000,000원 증액)

* 총 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.02.25

* 확정일자: 2020.01.28

* 배당신고일자: 2023.04.06

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 인정됨)

3.3. 2.인수 보증금 및 주의사항

본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임대차보증금 총액 340,000,000원에서 배당받지 못한 금액이 있을 경우 매수인이 인수해야 함.

본 건의 인수 보증금은 340,000,000원으로 예상되며, 이는 채권자의 경매 신청 채권액(328,000,000원)보다 많은 금액임. 따라서 경매 낙찰가에 따라 임차인이 배당받지 못하는 보증금 전액 또는 일부가 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 '벨몽테'의 81.79㎡(약 24.7평) 주택이 2026년 6월 15일 517,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이를 기준으로 본건(53.31㎡, 약 16.13평)의 시세는 평당 약 632만원으로 계산 시 약 337,000,000원 수준으로 추정됨. 그러나 본건의 감정가는 382,000,000원으로, 실제 시세는 감정가와 유사하거나 조금 낮을 수 있음.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 주택지대로서 주변에 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됨. '신봉동성당'이 인근에 위치함.

5.2. 주변 학교

본 건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 내에 위치하여 학교가 인근에 있을 것으로 예상되나, 구체적인 학교명 및 학군은 추가 확인 필요.

5.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인으로, 임차인의 총 보증금(340,000,000원)이 채권자의 경매 신청 채권액(328,000,000원)을 초과하므로, 낙찰가가 보증금 전액을 변제하지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 함. 이는 실질적인 매수인의 총 부담액을 크게 증가시킴.

6.2. 기타 권리관계 리스크

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 해당 임차권이 전부임. 다른 복잡한 권리관계는 없어 보임.

6.3. 건물 및 법규 리스크

* 토지이용계획상 성장관리권역, 상대보호구역 등 다수의 제한사항이 존재함.

* 건축물 현황표제부상 건물 준공일은 2018년이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조임. 건물 노후도나 하자 여부는 현장 확인 필요.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

* 장점:

* 감정가 대비 저평가 가능성 (권리분석에 따른 인수 부담 감안 시)

* 주거용 건물로 실거주 또는 임대 수익 가능성

* 용인시 수지구 신봉동 지역의 입지

* 단점:

* 대항력 있는 임차인의 보증금(340,000,000원)이 채권자의 채권액(328,000,000원)을 초과하여, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 막대한 부담 발생.

* 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 매수인의 총 부담액이 감정가 또는 시장가를 크게 상회할 수 있음.

* 대중교통 여건이 다소 불편함.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 권리 분석상 명확한 인수 부담(임차인 보증금)이 존재하므로, 이를 정확히 인지하고 입찰하는 경우 시세보다 낮은 총 매입 비용으로 취득할 기회를 얻을 수 있음.

8.2. 기회

* 신봉동 지역의 주거 수요를 고려할 때, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익 기대 가능성.

* 임대 수익을 통한 안정적인 현금 흐름 창출 가능성 (단, 인수 보증금 부담 규모에 따라 달라짐).

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가 산정은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 때문에 매우 신중해야 함.

임차인의 총 보증금은 340,000,000원이며, 경매 신청 채권액은 328,000,000원임.

매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액은 '입찰가 + (임차인 보증금 - 경매에서 임차인이 배당받는 금액)'이 됨.

만약 본 건의 실제 시장 가치를 감정가인 382,000,000원이라고 가정하고, 이를 초과하는 총 부담액이 발생하지 않도록 입찰가를 산정한다면,

이론적인 최대 입찰가는 '감정가 - 인수되는 임차 보증금'이 됨.

이는 382,000,000원 - 340,000,000원 = 42,000,000원이 됨.

9.2. 최종 제안가

인수해야 하는 임차 보증금이 340,000,000원으로, 부동산의 감정가(382,000,000원) 및 시장가 추정치(약 337,000,000원 ~ 382,000,000원)를 상회하거나 근접하는 매우 높은 수준임.

따라서, 낙찰 시 매수인의 총 실질 부담액이 부동산 가치를 초과할 위험이 매우 높음.

이러한 점을 감안하여, 본 건에 대한 입찰은 매우 신중하게 접근해야 하며, 만약 투자를 결정한다면 실질적인 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 부동산의 실제 가치를 명확히 초과하지 않는 수준에서 결정해야 함.

상기 산정 근거에 따라, 이론적인 최대 입찰가는 42,000,000원 수준으로 추정되나, 이는 실제 입찰 시장에서 매우 낮은 금액이며, 본 건은 투자 가치가 낮거나 높은 위험을 수반하는 물건으로 판단됨.

매수인은 본 건의 총 인수 부담액과 향후 자금 운용 계획을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

* 추천 입찰가 범위: 42,000,000원 ~ 100,000,000원 (매우 높은 위험 감수 조건)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.