나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55154 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 296 미건센트로 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현감정 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 '탑동초등학교' 남동측 인근에 위치하는 미건센트로 제3층 제301호로서, 주변은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건내 3층 301호로서,
외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감
외벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 이중창 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
- 후첨 '내부구조도' 참조, 이해관계인의 부재로 인하여 본건 집합건축물대장 현황도면, 외부관찰 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

수원지방법원 2025타경55154 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

해당 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 296번지 소재 미건센트로 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

감정평가액은 307,000,000원입니다.

토지 면적은 35.87㎡ (약 10.85평)이며, 건물 면적은 57.34㎡ (약 17.35평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 이OO이며, 대항력 있는 임차인이 존재하며 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 '탑동초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 26일 인천세무서장의 압류입니다.

집합건물 등기부등본 상 소유권 보존, 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등기 내역이 확인되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 301,630,519원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이지연

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-29

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 본 경매 사건의 채권자로서 직접 경매를 신청한 인물입니다. 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 경매 절차를 통해 보증금 회수가 이루어질 것으로 예상됩니다. 하지만 임차인이 신청한 경매인 만큼, 보증금 회수 금액에 따라 입찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 3월, 48.85㎡(약 14.78평) 면적의 다세대주택이 215,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 14,545,000원 (약 4,401,228원/㎡) 수준입니다.

해당 물건의 건물면적(57.34㎡)을 감안할 때, 유사 조건의 최근 매매 사례를 기준으로 추정 시세는 약 252,300,000원 내외로 산정됩니다.

다만, 감정평가액은 307,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 22% 높게 평가되어 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 기타 가치 평가 요소가 반영된 결과로 보입니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황:

미건센트로 건물은 2020년 건축 허가, 2021년 사용 승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.

해당 물건은 3층 301호이며, 전용면적 57.34㎡(약 17.35평)입니다.

내외부 마감 상태는 대체로 무난하며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10~12m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 지역에 속합니다.

건물 자체적으로는 혐오시설로 분류될 만한 정보는 없습니다. 다만, 검색 결과에 따르면 인근 지역(권선구 고색동 등)에 음식물 자원화 시설이 위치하며 악취에 대한 주민 민원이 있었던 사례가 있어, 해당 시설과의 거리에 따라 잠재적인 환경적 요인이 될 수 있습니다. 또한, 인근 지역(고색동, 오목천동)에서 비행기 소음이 심하다는 언급도 있어, 소음 영향 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 겸 경매 신청 채권자: 임차인 이지연 씨는 대항력을 가지고 있으며, 본 경매 사건의 채권자이기도 합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 채권자로서 보증금 회수를 위해 적극적으로 입찰에 참여하거나, 경매 낙찰가가 보증금(264,000,000원)에 미치지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성도 완전히 배제하기는 어렵습니다.

감정가와 시세 차이: 감정평가액(307,000,000원)과 최근 시세 분석 결과(약 252,300,000원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 경매 참여 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

환경적 요인: 수원시 내 다른 지역에서 음식물 자원화 시설로 인한 악취 민원이나 비행기 소음 관련 언급이 있었던 점을 고려할 때, 해당 물건지 주변의 정확한 환경적 요인(폐기물 처리 시설, 공항 접근성 등)에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 탑동에 위치한 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로, 적절한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 경매를 신청한 점은 특이사항이며, 인수 부담은 없으나 채권자로서의 입장을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 최근 시세 대비 감정가가 높게 형성된 점과 잠재적인 환경적 요인을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1. 최근 준공된 신축급 다세대주택으로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

2. 탑동초등학교 인근으로 교육 환경이 양호한 편입니다.

3. 인수 부담이 없는 대항력 있는 임차인이 존재하여 임대차 관계를 명확히 파악하면 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

4. 감정가와 실거래가 차이를 이용한 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로, 해당 물건의 잠재적 가치와 위험 요인을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

최근 유사 면적 및 연식의 실거래가(약 252,300,000원), 감정가(307,000,000원), 그리고 채권자 겸 임차인의 보증금(264,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰 희망가 범위를 270,000,000원에서 300,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

본 보고서에서는 290,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 그리고 최종적인 권리관계 확인을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.