나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50 [1] 경기도 화성시 팔탄면 가재리 692-1 진우아파트 101동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 가재리 소재 ""가재3리 마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건 내 제15층 제1501호로서,
(사용승인일 : 2002.07.02)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샤시 이중창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 북서측하향의 완경사 지대를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25m의 포장도로와 접하고, 단지 내 도로로 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경50 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 가재리 692-1 진우아파트 101동 15층 1501호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물 내 제15층 제1501호 (사용승인일: 2002.07.02)

토지면적: 41.69㎡ (약 12.61평)

건물면적: 49.50㎡ (약 14.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 140,000,000원

등기부채권 총액: 151,700,000원

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 가재리 소재 "가재3리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대임. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임. 진우아파트는 4개동 656세대 규모의 아파트 단지임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함. 제반 교통사정은 보통인 편임.

2.3. 건물 및 토지 이용상태

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 건물 내 제15층 제1501호로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 이중창호 등으로 되어 있음. 공동주택으로 이용 중임.

토지는 인접도로 대비 북서측하향의 완경사 지대를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 전북은행 근저당 (접수일자: 2021-11-19)

등기부채권 총액: 151,700,000원

- 근저당: 전북은행 (62,100,000원, 2021-11-19), 에스비아이저축은행 (39,600,000원, 2021-12-14), 박상철 (50,000,000원, 2022-08-05)

- 압류: 동화성세무서장 (2024-02-20), 국 (2024-11-05)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 소유권 변동 내역

강수원 (2007-02-23) → 중국인 (2017-01-20) → 조영일 (2021-08-13, 매매)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권

본건이 소재한 팔탄면 가재리는 중·소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능함. 다만, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있음. 화성시 서부 지역은 전반적으로 산업 시설이 발달한 지역이며, 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 설치 관련 논의가 있었으나, 본 건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

4.2. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받음.

5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 채무자의 다른 담보물에 대한 경매 또는 처분 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있음.

* 임대관계 미상: 임차인의 존재 가능성은 낮으나, 보증금 및 차임이 미상으로 신고되어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있음.

6. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 팔탄면 가재리에 위치한 진우아파트 15층 1501호임. 2002년에 준공된 아파트로, 주변 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으나 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 여건은 갖추고 있음. 교통은 보통 수준이며, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재함.

권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정으로 인수되는 권리는 없어 보임. 다만, 임대관계가 미상인 점과 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 함.

감정가는 1억 4천만원이나, 등기부채권 총액이 1억 5천만원을 초과하는 상황임. 또한, 유사 면적의 아파트 실거래가가 1억원 내외에서 형성되는 점을 고려할 때, 감정가가 시장 상황을 적절히 반영했는지 면밀한 검토가 필요함.

7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 감정가가 등기부채권 총액보다 낮게 책정되었고, 유사 면적 아파트 실거래가와 비교 시, 경쟁 입찰이 치열하지 않을 경우 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있음.

* 지역 개발 잠재력: 화성시의 서부 지역은 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 계획이 추진되고 있어 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있음.

8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 140,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 현 시세, 경매 물건의 상태, 경쟁률, 향후 화성시의 도시 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근을 고려해볼 수 있으나, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.