나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54946 [1] 경기도 화성시 석우동 32-5 세비앙오피스텔 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 ""한림대학교 동탄성심병원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중대규모의 공장, 상업용부동산, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 4층 407호로서,
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 새시창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 집합건축물(업무시설, 판매시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측, 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 90,000,000원, 등기원인 2024.08.07. 임차권등기명령)이 설정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54946 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 석우동 32-5 세비앙오피스텔 4층 407호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

* 토지 지분: 7.88㎡ (약 2.38평)

* 건물면적: 21.72㎡ (약 6.57평)

* 건물 지분: 21.72㎡ (약 6.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 유OO (본건 등기부상 강제경매 신청 채권자는 임차인 유현이)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 석우동 소재 "한림대학교 동탄성심병원" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 중대규모 공장, 상업용 부동산, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북측, 서측, 남측으로 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 임차인 유현이입니다. 유현이는 보증금 90,000,000원을 청구하여 경매를 신청했습니다. (등기사항전부증명서상 강제경매 개시결정: 2025-03-13, 채권자 유현이)

* 등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 을3: 주택임차권 (임차인: 유현이, 보증금: 90,000,000원, 전입일자: 2022-07-28, 확정일자: 2022-07-28). 이 권리는 "인수"로 기재되어 있어 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 갑8: 강제경매 (채권자: 유현이, 권리금액: 90,000,000원, 말소기준권리). 이 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리사항: 임차인 유현이의 주택임차권(을3)은 "인수" 조건으로 등기되어 있으므로, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 '권리분석' 섹션의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점은, 해당 보증금이 추가적으로 인수되지 않거나 이미 처리될 수 있다는 해석도 가능하게 합니다.

* 본건의 말소기준권리는 유현이의 강제경매(갑8)입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 석우동 일대는 주거, 상업, 업무시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 "한림대학교 동탄성심병원"이 있어 관련 유동인구 및 배후 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

* 중대규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 세비앙오피스텔은 2013년 준공되어 연식이 어느 정도 있으나, 동탄 신도시 지역의 지속적인 개발로 인해 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 13층 건물 중 4층 407호로, 외벽은 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감이며 창호는 새시창호입니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기, 지하주차장 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 한림대학교 동탄성심병원 외 다수의 병원, 은행, 상업 시설, 공원 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계의 복잡성: 임차인 유현이의 주택임차권(을3)이 "인수"로 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금 90,000,000원을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 매입 비용을 크게 상승시키는 요인이 될 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점과 상반되어, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 높은 감정가: 감정가 92,000,000원은 최근 실거래가(6,000만원대 중후반)보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 인수해야 할 보증금까지 고려하면 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 공장지대: 인근에 중대규모 공장이 혼재하고 있어, 소음, 분진 등 환경적 요인이 주거 및 업무 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 동탄 신도시 내에 위치하여 병원 및 상업시설 접근성이 좋고, 교통이 편리한 오피스텔입니다.

* 그러나 등기부상 '인수'되는 임차권과 채권자로서 경매를 신청한 동일 임차인과의 관계, 그리고 시세 대비 높은 감정가는 본건의 주요 투자 리스크로 작용합니다.

* 인수되는 임차 보증금 9,000,000원의 정확한 처리 방안을 법률 전문가를 통해 반드시 확인해야 하며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄 신도시 개발 지역 내 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* "한림대학교 동탄성심병원" 등 주요 시설 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 사업체의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 약 6.57평의 전용면적으로 관리비 및 유지보수 부담이 상대적으로 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (2025년 12월 ~ 2026년 5월):

* 2025년 12월 (6층, 21.72㎡): 6,200만원

* 2026년 3월 (10층, 21.72㎡): 6,500만원

* 2026년 5월 (9층, 21.11㎡): 6,800만원

* 최근 매매가 기준으로 평균 약 6,500만원 ~ 6,800만원 수준으로 분석됩니다. 이는 건물면적 21.72㎡ 기준, 평당 약 299만원 ~ 313만원에 해당합니다.

* 본 건의 감정가는 9,200만원으로, 최근 실거래가보다 약 2,000만원 이상 높게 책정되었습니다.

* 인수 보증금 90,000,000원이 추가로 발생할 경우, 실질적인 총 매입 비용은 입찰가에 90,000,000원을 더하게 되어 시장 가격을 훨씬 초과하게 됩니다. '인수 보증금 합계 0원' 정보가 정확하다는 전제 하에, 본건의 적정 입찰가는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정해야 합니다.

* 권리관계의 불확실성과 높은 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라 예상 입찰가는 약 5,000만원 ~ 6,000만원 사이로 제안합니다.

* 단, 임차권 인수 여부에 대한 명확한 확인 없이는 투자가 매우 위험할 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.