나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53108 [1] 경기도 오산시 오산동 475-4 클릭하우스 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반감정 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 ""성호초등학교"" 서측인근에 위치하며, 인근은 소규모 상가, 다세대 및 오피스텔, 단독주택등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 1호선 '오산역'이 소재하므로 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 건내 6층 602호로서

외벽 : 치장벽돌 및 일부 화강석 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감
창호 : 하이샤시 마감 등 임.

이용상태

내부구조도 참조

설비내역

급배수설비, 위생설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 3필1단의 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 6-8m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), (국지도로)(접합)가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경53108 (1)

소재지: 경기도 오산시 오산동 475-4 클릭하우스 6층602호

건물명: 클릭하우스

용도: 오피스텔

감정가: 178,000,000원

토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

토지지분: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물면적: 57.93㎡ (약 17.52평)

건물지분: 57.93㎡ (약 17.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성호초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 상가, 다세대주택 및 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 위치 및 주위환경

- 성호초등학교 서측 인근, 소규모 상가, 다세대, 오피스텔, 단독주택 혼재 지역.

* 교통상황

- 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

- 수도권 전철 1호선 '오산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조 및 마감

- 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 건물 내 6층 602호입니다.

- 외벽은 치장벽돌 및 일부 화강석으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샤시 마감으로 이루어져 있습니다.

* 토지 이용 및 주변 환경

- 토지는 부정형의 3필지로 구성되어 있으며, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

- 본건 서측으로 6-8m의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), (국지도로)(접합) 구역입니다.

- 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 비행안전제3구역, 성장관리권역에 포함됩니다.

* 건축물 정보

- 사용승인일: 2015년 07월 23일

- 층수: 지하 1층, 지상 6층

- 승강기: 1대 설치.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 31일 접수된 이주환의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

* 주요 권리 분석

- 을구 5번 (주택임차권공동담보목록): 이주환, 접수일자 2023년 1월 27일, 임대차보증금 150,000,000원. 사업일자 2020년 11월 16일, 확정일자 2020년 10월 27일. 대항력이 있으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리로 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높습니다.

- 임차인 이민영: 보증금 5,000,000원, 차임 630,000원, 전입일자 2024년 11월 26일, 배당신고일자 2025년 2월 17일. 대항력은 있으나 확정일자 정보가 없어 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

- 기타 권리: 갑2(소유권이전), 갑4(소유권이전3번신탁등기말소), 갑6(소유권이전청구권가등기 - 이은희), 갑7(가압류 - 신한카드주식회사) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 162,321,254원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 오산동 일대는 오산역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 오산역 주변으로는 롯데마트, 롯데슈퍼프레시 등 대형마트와 소규모 상점들이 밀집해 있어 상권이 비교적 활성화되어 있습니다. 또한, 오산시장이 인접하여 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설

- 롯데슈퍼프레시 오산점 (약 111m)

- 롯데마트 오산점 (약 397m)

- 오산시장 인접

* 주변 환경

- 소규모 상가, 다세대/오피스텔, 단독주택 혼재.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 오산역이 도보 거리 내에 위치하고 있어 서울 및 수도권으로의 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 버스 정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 롯데마트, 롯데슈퍼프레시 등 대형 유통시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 오산시장이 가까워 식료품 및 생활용품 구매가 용이합니다.

* 교육: 성호초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다. (성호초등학교는 상대보호구역에 해당합니다.)

* 녹지 및 여가: 오산천과 물향기수목원 등이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 오산 제1하수종말처리장이 복개 공사 후 반려동물 테마파크로 조성될 예정이라는 정보가 있으나, 이는 혐오시설이라기보다는 긍정적인 개발 계획으로 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차인 보증금: 가장 큰 리스크는 을구 5번 임차인 이주환의 보증금 150,000,000원입니다. 해당 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 배당받지 못한 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 실질적인 매수 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 임차인 이민영의 권리관계: 임차인 이민영은 대항력은 있으나 확정일자 정보가 누락되어 있어 배당 여부에 따라 보증금 5,000,000원 인수 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 시 일부 제한을 받을 수 있습니다.

* 다수의 권리 관계: 소유권이전청구권가등기 등 다수의 권리 관계가 존재하므로, 권리 분석 및 말소 여부를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권이라는 좋은 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주변 상권도 양호한 편입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인 이주환의 보증금 150,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인 이민영의 보증금 인수 여부 또한 추가 확인이 필요합니다. 인수 금액을 고려했을 때, 낙찰 후 추가적인 투자 및 관리가 필요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 초역세권 오피스텔로, 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변에 롯데마트, 오산시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* (주의: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 충분히 고려해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 178,000,000원입니다.

본 경매 물건의 가장 큰 리스크는 150,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

"인수 보증금"을 제외하고 계산하라는 지침과 제공된 "인수 보증금 합계: 0원"을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되, 물건의 여러 리스크(임차인 보증금 미배당 가능성, 기타 제한사항 등)를 감안하여 보수적인 낙찰가율을 적용하는 것이 합리적입니다.

현 시세에 대한 정확한 데이터가 부족하고, 임차인 인수금액의 불확실성 때문에 보수적으로 접근해야 합니다.

일반적으로 유사한 리스크를 가진 물건의 경우, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 124,600,000원 ~ 142,400,000원 (감정가 178,000,000원 * 0.7 ~ 0.8)

중요 참고사항: 본 예상 입찰가는 이주환 임차인의 보증금 150,000,000원을 전부 인수하지 않는다는 가정 하에 산출된 것입니다. 만약 보증금을 전액 또는 일부 인수하게 될 경우, 실제 총 매수 비용이 크게 증가하므로, 반드시 명확한 권리 분석과 더불어 임차인과의 협상 가능성 등을 다각적으로 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.