나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54996 [1] 경기도 화성시 영천동 853-1 동탄에스케이브이원센터 13층1308호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재""기흥동탄I.C""남측 근거리에 위치하며, 인근지역은 지
식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 공업 및 업무지대로서 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

대상빌딩까지 차량 진.출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 13층 1308호로서
외벽 : 강화유리 및 알루미늄복합판넬 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 알루미늄샷시 페어그라스창임.

이용상태

공장(지식산업센터:사무실등)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 중로와 접하고 남측으로 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영천동 853-1 기준
자연녹지지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로1류(폭35m~
40m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(중(집)3-61)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54996 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,240,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 영천동 853-1 동탄에스케이브이원센터 13층 1308호

용도: 지식산업센터

토지 면적: 64.75㎡ (약 19.60평)

건물 면적: 222.08㎡ (약 67.20평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄I.C" 남측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성된 공업 및 업무지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지는 2필 1단 장방형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 북측에 중로(폭 12m~15m)가, 남측에는 대로(폭 35m~40m)가 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다.

자연녹지지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로1류(폭 35m~40m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-61)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주식회사 코원 (장명진)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2021-12-02

대항력: 없음

비고:

주식회사 코원(장명진) 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 11월 25일 접수된 국민은행 근저당권(을3)이며, 채권금액은 912,000,000원입니다.

경매개시결정 등기(갑5)는 2025년 3월 12일에 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사(채권자)에 의해 접수되었습니다.

등기부상의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,202,000,000원입니다.

3.3. 권리분석 결과

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 동탄2신도시는 대규모 택지개발지구로서, 지속적인 도시 발전과 함께 상권이 성장하고 있습니다. 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 발달되어 있어 다양한 비즈니스 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

"기흥동탄I.C" 남측 근거리에 위치하고 대로와 중로에 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. SRT 동탄역을 통한 광역 교통망 이용도 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

4.3. 임대 시장 동향

동탄 지역의 지식산업센터 임대료는 지역별 및 시설별로 차이가 있으나, 전반적으로 시세가 형성되어 있습니다. 10~12평 기준 월 45만원~50만원 시세가 형성된 사례가 있으며, 이는 수도권 타 지역 대비 경쟁력 있는 수준입니다. 다만, 최근 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 추세에 대한 언급도 있어, 임대 시장은 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 "화이트짐 영천점"과 같은 운동 시설 및 카페테리아 등의 편의시설이 위치해 있습니다. 또한, 동탄2신도시 내 중심상가들이 발달되어 있어 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 의료시설

주변에 퍼스트힐 화성병원, 화성유일병원, 동탄꾸러기병원 등이 위치하여 의료 서비스 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

영천동 및 인근 지역에는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 계획 및 개설되어 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 물건지 인근에 직접적으로 명시된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 전반적으로 폐기물 처리 시설 설치와 관련된 지역 주민들의 반대 민원이 존재하고 있어, 향후 지역 개발 과정에서 관련 이슈가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

임차인(주식회사 코원)은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 그러나 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

최근 동탄 지역 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 공실률 증가 및 가격 하락 추세에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 향후 물건의 임대 수익률 및 재매각 시 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

물건은 자연녹지지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 규제를 받고 있으나, 지식산업센터 용도로는 일반적인 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시에 위치한 지식산업센터로, "기흥동탄I.C"와 대로변에 인접하여 교통 및 접근성이 매우 우수합니다. 동탄2신도시는 수도권 최대 규모의 신도시 중 하나로서 지속적인 개발과 인구 유입이 기대되는 지역입니다. 본 물건은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 지역 내 상권 및 생활 인프라가 점차 확충되고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로, 임의경매 절차를 통해 매각이 진행됩니다. 다만, 지식산업센터 공급 과잉 이슈는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 미래 가치: 지속적인 개발과 광역 교통망 확충으로 인한 높은 미래 가치 기대.

* 우수한 입지 및 접근성: 대로변에 위치하며, 주요 교통망 접근 용이.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 다양한 편의시설 및 생활 인프라: 주변 상업시설, 의료시설, 교육시설 이용 편리.

* 잠재적 임대 수요: 삼성전자 등 주요 산업 단지 인근에 위치하여 관련 업종의 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가 산정은 아래와 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 1,240,000,000원

* 주변 유사 지식산업센터의 시세 및 최근 실거래가.

* 향후 임대 수익률 및 공실률 전망.

* 명도 소요 시간 및 예상 비용.

* 경쟁 입찰 현황 및 법원 경매 시장 동향.

권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 보수적으로는 감정가의 70~80% 수준, 적극적으로는 80~90% 수준에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다. 다만, 최근 동탄 지식산업센터 시장의 공급 과잉 이슈는 입찰가 결정에 신중한 요인이 될 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통한 시장 분석과 함께 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.