나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103150 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 954-1 다원캐슬 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교""북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건내 5층 502호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재마감.
내벽: 벽지 및 타일마감으로 탐문됨.
창호: 샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생,급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전, 주차장(자주식 옥내: 25대, 옥외: 7대)등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약12미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 2023년 2월14일 제11074호
2023년 2월6일 수원지방법원의 임차권등기명령(2023카임40)
임차보증금 금260,000,000
범 위 전유전부
임대차계약일자 2021년7월21일
주민등록일자 2021년8월12일
점유개시일자 2021년8월11일
확 정 일 자 2021년7월21일
임 차 권 자 정하나 820212-*******
경기도 수원시 팔달구 경수대로565번길21, 502호(인계동 다원캐슬)

물건 비고

1.주택도시보증공사(양도전:임차인 정하나)로부터 2026.3.17.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
2.갑구 3번 소유권이전청구권가등기(2022.8.24.등기)는 매각으로 소멸함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경103150 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 954-1 다원캐슬 5층502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 276,000,000원

* 토지면적: 14.79㎡ (약 4.48평)

* 토지지분: 14.794㎡ (약 4.48평)

* 건물면적: 57.40㎡ (약 17.36평)

* 건물지분: 57.4㎡ (약 17.36평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 11층 건물 내 5층 502호

* 총 연면적: 3227.18㎡

* 총 대지면적: 488.7㎡

* 건축면적: 341.39㎡

* 건폐율: 69.86%

* 용적률: 473.04%

* 주용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점)

* 총 호실수: 25실 (오피스텔)

* 주차대수: 옥내 25대, 옥외 7대

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

* 개발 및 행위 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2022년 4월 19일 접수된 공덕농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

* 매각으로 인해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 갑2 소유권이전 (정연수)

* 을3 근저당권 (공덕농업협동조합)

* 갑3 소유권이전청구권가등기 (박지영)

* 을4 주택임차권 (정하나)

* 갑5 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑6 강제경매 (주택도시보증공사)

* 갑7 압류 (수원시)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정하나)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 12일

* 확정일자: 2021년 7월 21일

* 배당신고일자: 2023년 2월 14일

* 대항력: 없음 (HUG 제출 확약서 내용에 따라 대항력 포기)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 김지현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 1월 3일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 특이사항: 보증금 0원이며 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 혼재된 지역입니다.

* 주변에 아파트 및 다세대주택 단지가 밀집해 있어 배후수요 확보가 용이합니다.

* 수원공업고등학교와 인접해 있어 학생 및 교직원 유동인구 또한 기대할 수 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역에 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 수원공업고등학교가 인접해 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 인근 주택가와 어우러진 도시 주거 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정하나 씨의 경우, '대항력 있는 임차인'으로 표기되었으나 HUG의 확약서에 따라 대항력을 포기한 것으로 분석됩니다. 그럼에도 불구하고, HUG와의 계약 내용 및 확약서의 법적 효력 범위에 대한 면밀한 확인은 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경 사항은 보증금 반환 및 인수 여부와 관련된 복잡성을 내포하므로, 관련 서류 검토가 중요합니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 현장 방문을 통한 점검이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 중심부에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 권리분석상 매수인이 직접 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 HUG의 확약서 내용에 기인합니다.

* 다만, HUG 관련 임차인의 권리 포기 내용이 법적으로 완벽하게 소멸되는지에 대한 최종적인 법률 검토는 필요합니다.

* 전반적으로 권리상의 큰 문제는 없어 보이나, 임차인과의 명도 진행 시 원활한 협의가 중요할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시 중심 지역의 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

* 상권 분석 및 시세 조사를 통해 적정 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 현 시세를 정확히 파악하기 어렵습니다. 외부 시세 정보 검색이 제한되어 있어, 현 시세 분석 기반의 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가의 80%~120% 수준을 고려하지만, 본 건의 경우 '대항력 있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항으로 인해 시세 조사가 더욱 중요합니다.

* 임차인 관련 리스크가 완전히 해소되고 시장 시세가 감정가 수준을 유지한다면, 감정가인 2억 7,600만원 부근에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 물건은 반드시 현장 답사 및 철저한 시세 조사를 선행하신 후, 본인의 판단 하에 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.