나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55099 [1] 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 9층903호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""원일중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제9층 제903호로서,
외 벽: 시멘트 몰탈 위 페인트칠 마감 등,
내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.
(사용승인일 : 2018-10-30)

이용상태

공동주택(다세대주택) (방2, 거실, 식당/주방, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임.
※ 후첨""내부구조도"" 참조

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방시설, 승강기설비 등이 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택_도시형생활주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 12미터, 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 망 유훤상의 상속인)로부터 2026.4.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55099 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 9층903호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중)

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 13.79㎡ (약 4.17평)

건물면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 2025년 3월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리(저당권, 가압류, 임차권 등)는 없으며, 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않고 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음).

인수되는 임차보증금: 0원.

특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 임차인의 대항력이 없음이 확인됩니다.

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "원일중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

주변에 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 과거 오산 제1하수종말처리장에서 발생하던 악취 문제가 개선되어 반려동물 테마파크로 조성되는 등 지역 환경이 개선된 바 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 포함됩니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 주변 상권

주변이 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

3.2. 생활 편의 시설

원일중학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 노선버스정류장이 있어 대중교통을 이용한 외부 접근성이 양호합니다.

4. 건축물 정보

4.1. 건물 개요

건축년도: 2018년 10월 30일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 총 9층 건물 중 9층 903호

외벽: 시멘트 몰탈 위 페인트칠 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

4.2. 이용 상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실, 식당/주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. HUG 인수조건 및 임차인 관련

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청한 사건입니다.

HUG로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다.

이는 낙찰자가 임차인 관련 문제로 인해 법적 분쟁이나 추가적인 보증금 부담을 할 위험이 매우 낮음을 시사합니다. 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

5.2. 건물 용도 관련

건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

이러한 용도 불일치는 향후 건물 이용 및 재건축, 증축 시 제한사항으로 작용할 수 있으므로, 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이에 대해 인지하고 있어야 합니다.

6. 투자 포인트

* HUG의 적극적인 채권 회수 노력과 확약서를 통한 임차인 명도 리스크 해소.

* 2018년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 주거용으로 이용 가능한 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요를 고려할 수 있는 입지입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 채권 회수 절차와 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 명도 리스크가 현저히 낮다는 것이 가장 큰 장점입니다. 2018년 준공된 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대되며, 주거용으로 이용하기에 부족함이 없습니다. 다만, 건축물대장상 용도가 업무시설로 되어 있어 실제 주거용으로 사용하는 데 있어 향후 법적 제한이 있을 수 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세 정보가 일부 혼재되어 있어 정확한 비교 분석에는 한계가 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 살펴보면,

- 23.74㎡ (약 7.18평) 면적의 물건이 2억 7천만원에 거래되었습니다 (평당 약 3,760만원).

- 21.62㎡ (약 6.54평) 면적의 물건이 3억 3천만원에 거래되었습니다 (평당 약 5,040만원).

- 59.31㎡ (약 17.94평) 면적의 물건이 2억 1천 5백만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,200만원). (단, 해당 물건은 건축년도가 2018년이나 주소지 불일치 가능성 있음)

본건 물건은 44.33㎡ (약 13.41평)이며, 감정가는 1억 8천만원 (평당 약 1,340만원)입니다.

최근 거래된 물건 중 비슷한 건축 연도(2018년)의 물건(JSON 3)을 기준으로 평당가를 산정하면, 본건의 시장가치는 약 1억 6천만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 다른 거래 사례들을 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성도 있습니다.

8.2. 권리 분석 기반 예상가 산정

본건은 HUG의 확약으로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다(인수 보증금 0원). 또한 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 깨끗합니다. 이러한 점은 낙찰가의 상승 요인이 될 수 있습니다.

8.3. 최종 예상 입찰가

감정가 1억 8천만원을 기준으로, HUG로 인한 명도 리스크 해소 및 신축 건물임을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 감정가 대비 5~15% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 1억 9천만원 ~ 2억 7백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.