나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55108 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-2 아진스퀘어 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미주감정 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""능실초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는
각종근린생활시설, 상업용건물, 업무용건물등이 소재하는 상업지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트지붕 지하3/지상8층 건물내 제1층 제111호외 2개호
로서,
외벽:석재붙임,강화유리창마감등.
내벽:몰탈위페인팅마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 본건 기호1,2,3 호수간 벽체구분없이 일괄하여 인테리어 공사중에 공
사가 중단되어 있는 상태임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비, 화재탐지및경보설비, 소화전설비
, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로1류(폭
35m~40m)(접합), 대로2류(폭30m~35m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 공공주택지구, 비행
안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

111호, 112호, 113호는 벽체구분없이 일괄하여 인테리어 공사중 공사가 중단된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55108 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실로90번길 76 (구: 호매실동 1397-2) 아진스퀘어 1층 111호

용도: 제1종근린생활시설, 의료시설(병원)

감정가: 1,100,000,000원

토지면적: 12.98㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.98㎡ (약 3.93평)

건물면적: 49.59㎡ (약 15.00평)

건물지분: 49.59㎡ (약 15.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울진후포수산업협동조합 (을1 근저당권자, 갑20 임의경매 신청인)

등기부채권 총액: 7,405,933,024원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 '능실초등학교' 동측 인근에 위치

* 주위환경: 각종 근린생활시설, 상업용 건물, 업무용 건물 등이 소재하는 상업지대

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

* 도로상태: 동측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로에 접함

* 토지형상 및 이용상태: 사다리형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중

* 도시계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구)이며, 대로1류(폭 35m~40m), 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접함. 또한 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함

* 주변개발: 신분당선 광교~호매실 연장 사업(2023년 착공 예정)으로 인한 교통 개선 기대감이 있으며, 수원 산업단지, 수원 R&D 사이언스파크, SK V1 모터스&도이치 오토월드, 스타필드, 수원 스포츠 콤플렉스, 서수원 최대 종합병원 등 개발 예정 또는 운영 중인 시설이 다수 존재

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 을1 (후포수산업협동조합 근저당, 2023-05-09 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 내용이 없으며, 등기부등본 상의 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 말소 예정으로 확인됨. 따라서 낙찰자는 권리를 인수하지 않음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상임. 현황조사서상 점유자 및 권원은 미상이며, 상가건물임대차 현황서상 임차인이 없는 것으로 기재되어 있으나 점유 관계 확인 필요.

* 총 채무액: 등기부 채권 총액은 7,405,933,024원으로, 이는 채권자들에게 변제될 예정임.

1.3. 상권분석

* 상업지역 내 위치: 각종 근린생활시설, 상업용 및 업무용 건물이 밀집한 상업지대로서 배후 수요가 풍부함

* 주변 시설: 수원여대, 공동주택 단지, 관공서(권선구청, 보건소, 경찰서 등) 등이 인접해 있어 안정적인 유동인구 확보 가능

* 기존 상가 구성: 3층에 대형서점(꾸메문고) 입점 예정, 4-5층 병의원 및 학원, 6-8층 메가박스 입점 예정 등 복합 문화/상업 시설로서의 기능 강화

* 매물 특이사항: 본 건 111호, 112호, 113호는 벽체 구분 없이 일괄하여 인테리어 공사 중 공사가 중단된 상태임. 이는 상권 활성화 및 임대/매매에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 능실초등학교 인근에 위치

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능

* 주변 인프라: 수원여대, 권선구청, 보건소, 경찰서 등 행정 및 교육 시설과 함께 대규모 상업 시설(메가박스, SK V1 모터스&도이치 오토월드 등) 및 개발 예정 시설(스타필드, 수원 스포츠 콤플렉스, 종합병원 등)이 있어 생활 편의성이 높음.

* 혐오시설: 검색 결과 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 비행안전제6구역(전술)에 해당하므로 항공기 소음 등의 가능성은 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 공사 중단 상태: 111호, 112호, 113호가 일괄 인테리어 공사 중단 상태로, 향후 공사 완료 및 사용에 추가 비용 및 시간 소요 예상. 이는 매각 후 즉시 활용에 큰 제약이 될 수 있음.

* 높은 총 채무액: 74억원 이상의 총 채무액은 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있음을 시사하며, 경매 절차상 또는 향후 행정 처리상 변수가 될 수 있음.

* 미확인 점유/임대 관계: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계 및 점유자 불명확으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수 발생 가능성 있음.

* 비행안전구역: 비행안전제6구역에 해당하여 항공기 소음 등 생활에 불편을 줄 수 있는 요소 존재 가능성.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 호매실동의 중심 상업지구에 위치하여 입지적 장점이 우수하며, 신분당선 연장 등 개발 호재가 풍부한 지역에 자리하고 있습니다. 또한, 다수의 근린생활시설, 병의원, 학원, 영화관 등이 집객력을 높여줄 것으로 기대됩니다. 그러나 현재 111호, 112호, 113호가 일괄 인테리어 공사 중단 상태에 있어, 취득 후 즉시 활용하기보다는 상당한 추가 비용과 시간 투자가 필요할 것으로 보입니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 높은 총 채무액과 미확인 점유 관계는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 우수한 입지: 수원 호매실 상권의 중심부에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보 용이.

* 개발 호재: 신분당선 연장, 신규 상업/문화 시설 입점 예정 등 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 일괄 공사 중단 물건: 공사가 중단된 상태로 인해 일반 경매 물건 대비 상대적으로 낮은 가격으로 취득 가능성. 공사 완료 시 가치 상승 기대.

* 근린상가 및 의료시설 용도: 다양한 업종 유치가 가능하여 임대 수익 다각화 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 시장 상황, 공사 완료 예상 비용, 향후 예상 임대 수익률, 낙찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 순수 물건 가치 및 공사 비용, 명도 비용 등을 반영하여 결정하시기 바랍니다. 구체적인 입찰가 산출은 전문가와 상의 후 진행하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.