나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103174 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 954-1 다원캐슬 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2025.03.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 남측 원거리에 수원시청역이 소
재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내 8층 802호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 및 치장벽돌붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비, 도시가스 및
난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시
교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 기타사항 없음.

물건 비고

1.주택도시보증공사(양도전:임차인 이호헌)로부터 2026.3.17.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
2.갑구 3번 소유권이전청구권가등기(2022.8.24.등기)는 매각으로 소멸함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경103174 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 954-1, 다원캐슬 8층 802호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 면적: 57.40㎡ (약 17.36평)

토지 면적: 14.79㎡ (약 4.47평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

감정가: 268,000,000원

1.3. 건축물 현황

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 8층 802호

건물 층수: 지하 1층, 지상 11층

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점)

준공일: 2019년 03월 07일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.

남측 원거리에 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건에는 다수의 권리관계가 존재하나, 말소 기준 권리(을3 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을3 근저당권: 공덕농업협동조합 (600,000,000원) - 말소기준권리

* 을4 주택임차권: 이호헌 (260,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 갑3 소유권 이전 청구권 가등기: 이찬혁 (2022.08.24. 등기) - 매각으로 소멸 (투자자에게 유리)

* 갑5 가압류: 주택도시보증공사 (1,304,000,000원) - 매각으로 소멸

* 갑6 강제경매: 주택도시보증공사 (260,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 갑7 압류: 수원시 - 매각으로 소멸

총 등기부 채권액: 2,164,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송병성

보증금: 30,000,000원

차임: 250,000원

전입일자/사업일자: 2023-12-04

확정일자: 2023-12-04

배당신고일자: 2025-05-08

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이호헌)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2021-09-23

확정일자: 2021-09-01

배당신고일자: 2023-07-14

대항력: 없음 (주택도시보증공사의 확약서 제출로 대항력 소멸 처리 예상)

비고: HUG 보증 건으로, HUG의 확약서에 따라 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수 권리 분석

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

주택도시보증공사(양도전:임차인 이호헌)로부터 2026.03.17.자로 제출된 확약서에 따르면, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용이 포함되어 있어, 이호헌 임차인의 대항력은 사실상 소멸하는 것으로 판단됩니다.

따라서, 본건은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없는 물건으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 수원시 팔달구 인계동의 일반상업지역에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 수원시청역이 인근에 있어 시청 관련 행정 업무 시설 및 상업 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 시설

* 주요 시설: 수원공업고등학교, 수원시청, 수원시보건소, 갤러리아백화점 등

* 상업 시설: 다수의 상가, 병원, 은행, 식당가 등이 밀집해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 갤러리아백화점, 뉴코아아울렛 등

* 의료: 삼성연합의원, 수원시보건소 등

* 금융: 인근 은행 다수

5.2. 교육시설

* 수원공업고등학교 (인근)

* 수원중학교, 수원고등학교 등

5.3. 기반시설

* 상하수도, 전기, 도시가스 공급

* 기본적인 위생설비 및 급·배수설비

* 승강기, 기계식 주차설비, 소방설비, 난방설비 등 구비

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

전체 등기부 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하여 채권자의 경매로 진행되었으며, 낙찰로 인해 대부분의 권리가 소멸되지만, 인수되는 권리가 없음을 재확인하는 절차가 필수적입니다.

6.2. HUG 관련 리스크

HUG의 확약서 내용에 따라 대항력은 소멸되는 것으로 분석되나, HUG와의 최종적인 보증금 정산 및 말소 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 시장의 수급 상황에 따라 향후 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 감정가는 268,000,000원입니다.

주변 교통 및 생활 편의시설이 양호하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리분석 상, 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 가장 큰 리스크로 예상되었던 대항력 있는 임차인(이호헌)의 경우, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 대항력이 소멸되는 것으로 판단되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 분석됩니다. 이는 본건의 투자 가치를 높이는 중요한 요인입니다.

다만, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점과 HUG 관련 절차 진행 시 발생할 수 있는 잠재적 변수는 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 인근 역세권 입지

* 주요 행정 및 상업시설 접근성 우수

* 대항력 있는 임차인 관련 리스크 HUG 확약서로 소멸 예상

* 인수 보증금 없는 물건 (0원)

* 오피스텔 및 근린생활시설 등 복합 용도 지역

9. 예상 입찰가

현 시세 기준으로 볼 때, 본건의 감정가인 268,000,000원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 의무가 없다는 점과 HUG 관련 확약서의 효력을 감안할 때, 경쟁 입찰 참여 시 감정가 수준 이상으로 가격이 상승할 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 권리관계, HUG 절차 진행 상황 등을 면밀히 검토한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 감정가인 268,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 250,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

보수적인 접근 시에는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서, 적극적인 참여 시에는 약간의 프리미엄을 고려한 가격으로 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.