나이스옥션 법원경매 수원 2025타경949 [1] 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 18층에이동1815호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""동탄5동 행정복지센터"" 북측 근거리에 위치하며 주위는
지식산업센터, 공장, 오피스텔, 상업용빌딩, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 18층 에이동1815호(기호1), 18층 에이동
1816호(기호2)로서,
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 및 칼라 페어그라스 등 마감,
내벽: 판넬 및 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

기호1,2는 공부상 공장(지식산업센터) 용도이고, 현황은 상호 벽체가 없는 상태의 공실임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 소방설비, 시스템 냉.난방성비, 공조설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사, 문화 및 집회시설, 운동
시설, 근린생활시설) 건물 부지임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 광로3류, 대로2류, 중로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)
(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-125)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-61)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수
도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2는 기준시점 현재 공실 상태이나, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경949 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 18층 에이동 1815호

용도: 지식산업센터

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.43㎡ (약 4.97평)

건물면적: 52.76㎡ (약 15.96평)

합계면적: 69.19㎡ (약 20.93평)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 287,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "동탄5동 행정복지센터" 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 상업용 빌딩, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 현대실리콘앨리 동탄은 대규모 지식산업센터 단지로, 업무, 주거, 상업 시설이 복합된 형태입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 경부고속도로, 용서고속도로, 수도권 제2순환고속도로 등 광역 교통망 접근성이 우수하며, 동탄역 SRT 및 GTX-A 노선 이용이 가능하여 수도권 남부 교통의 허브 역할을 합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 법적 제한

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 광로, 대로, 중로 등 다양한 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권이전1번신탁등기가 말소되었으며(2024-01-12), 국민은행 근저당권 523,200,000원(말소기준권리, 2024-01-12) 및 국민은행 임의경매(2025-03-06)가 설정되어 모두 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 523,200,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (2024-01-12, 523,200,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원이며, 현재 건물은 상호 벽체가 없는 상태의 공실로 이용 중입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 임대관계가 완전히 파악되지 않은 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동탄2신도시는 첨단산업단지, 주거단지, 상업시설이 복합적으로 개발된 지역입니다. 현대실리콘앨리 동탄은 삼성전자, 화성, 수원 사업장 등과 인접하여 산업 클러스터로서의 입지를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 주변에 지식산업센터, 공장, 오피스텔, 상업용 빌딩, 아파트 단지가 혼재되어 있습니다.

* 본건 건물(현대실리콘앨리 동탄) 내에는 영화관, 볼링장, 다양한 상업시설, 기숙사 등이 입점 예정이거나 운영 중입니다.

* 동탄5동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있습니다.

* 화성시 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설(쓰레기 소각장, 매립장) 설치에 대한 지역 주민들의 반대 의견이 존재하지만, 본건 소재지와 직접적인 혐오시설의 근접성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 상업시설, 영화관, 볼링장 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 지역에 상업용 빌딩과 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

현대실리콘앨리 동탄은 섹션 오피스와 드라이브인 제조형 오피스, 기숙사 등으로 구성되어 있어 업무와 주거 기능을 복합적으로 지원합니다. 쾌적한 업무 환경 조성을 위해 자연환기, 테라스 설계, 녹지 공간 등이 적용되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 미상

본건은 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상입니다. 동탄 지역 지식산업센터의 공급 과잉 및 공실 리스크가 일부 보도된 바 있어, 향후 임차인 확보에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

감정가 대비 채권 최고액이 높아(감정가 287,000,000원 vs 채권총액 523,200,000원) 갭이 큰 점은 유의해야 할 부분입니다. 유동화 물건이라는 점은 자금 조달 및 관리 구조와 관련될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 동탄2신도시 내 현대실리콘앨리 동탄의 지식산업센터로, 대규모 단지 내 우수한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 단지 내 다양한 부대시설과 생활 편의 시설을 이용할 수 있으며, 삼성전자 등 주요 산업단지와 인접해 있어 배후 수요가 기대됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이고, 동탄 지역 지식산업센터의 공급 과잉 우려가 있는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리분석상 인수할 권리는 없으며, 모든 기존 권리는 매각으로 소멸됩니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시 핵심 입지: 수도권 남부의 교통 및 산업 허브인 동탄2신도시에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 대규모 복합단지: 현대실리콘앨리는 지식산업센터, 기숙사, 상업시설이 결합된 복합단지로, 단지 내에서의 원스톱 생활 및 업무가 가능합니다.

* 다양한 개발 호재: GTX-A 노선 개통 예정 등 교통망 개선 호재가 있습니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 준공된 건물로, 시설 현대화 측면에서 강점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 287,000,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 최근 동탄 지역 지식산업센터의 공급 과잉 및 공실률 증가 추세를 감안하여, 현장 조사를 통한 시세 확인 및 주변 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가인 287,000,000원을 중심으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 결정될 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.