나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55266 [1] 경기도 화성시 송동 693 동탄2신도시 하우스디 더 레이크 2632동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송동 소재 ""방교중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,
근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황 및 도로
접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 27층 건 내 10층 1001호로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅 및 석재붙임마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임(별첨 ""내부구조도"" 참조).

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)
(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(동탄2지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청 문의),
상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 절대보호구역(2017-07-19)
(화성오산교육지원청 문의), 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 산림보호구역,
임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 대지권이 없는 상태의 아파트로서 토지의 적정 소유권대지권 지분이 대상 호수에
귀속될 것을 전제로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경55266 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 송동 693 동탄2신도시 하우스디 더 레이크 2632동 10층 1001호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

691,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 79,555.20㎡ (약 24,044.76평) - 단지 전체 토지 면적

* 토지지분: 0㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물지분: 59.99㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (분양면적): 약 82.6㎡ (약 25평) - 유사 물건 정보 기준

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 특이사항

대지권 미등기

1.10. 주의사항

대지권 미등기, 임대관계 미상

1.11. 특수 물건 정보

대지권 미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 화성시 송동 소재 방교중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도로 접근성은 보통 수준입니다. 단지 내 도로는 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (2019-09-18, 한국주택금융공사, 198,000,000원)

3.2. 등기부채권 총액

792,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 말소기준권리보다 선순위 권리가 있다면 인수될 수 있으나, 제공된 정보상으로는 을7이 말소기준권리이며 이후 권리들은 모두 말소 예정입니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. (내부 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인 필요)

3.5. 대지권 미등기 관련

본 건은 아파트 건물에 대한 소유권은 있으나, 건물이 소재한 토지에 대한 소유권(대지권)이 아직 등기부에 명확히 등기되지 않은 상태입니다. 이는 통상적으로 토지구획정리 사업 지연, 시행사의 내부 사정 등으로 발생할 수 있습니다. 감정평가 시에는 대상 호수에 귀속될 토지의 적정 소유권 지분을 전제로 평가가 이루어졌습니다 [cite:provided].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 동탄2신도시는 계획된 신도시로서, 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 특히, 단지 인근 동탄호수공원 주변에는 레이크꼬모(Lake COMO) 쇼핑몰이 있어 CGV, 서점, 다양한 브랜드 매장 및 식음료 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 발전 가능성

동탄2신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 일자리 창출 및 인프라 확충 등 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 방교중학교가 위치하고 있으며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 근린상가 이용이 편리하며, 레이크꼬모 쇼핑몰 등을 통해 다양한 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐길 수 있습니다. 동탄호수공원이 도보 5분 이내 거리에 있어 쾌적한 여가 활동이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 지역 전반적으로 폐기물 처리 시설 건립 관련 주민들의 논의 및 갈등 사례가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

이 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권이 미등기된 상태로 경매가 진행되는 경우, 낙찰 후에도 대지 사용권 확보를 위해 추가적인 법적 절차나 금전적 비용이 발생할 수 있습니다. 토지 소유자가 대지 사용료를 청구하거나, 심지어 건물 소유권을 위협하는 법적 문제로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, 대출 시에도 금융기관에서 담보로 인정받기 어렵거나 대출이 제한될 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미확인

임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 여부는 미상입니다 [cite:provided]. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

대지권 미등기 상태에서의 경매 절차는 일반적인 경매보다 복잡한 권리 분석 및 추가 조사가 요구됩니다. 감정평가 시에는 대지권 취득을 전제로 평가되었으나, 실제 취득 과정에서의 변수(예: 분양 대금 미납 여부)를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시라는 신흥 주거 지역에 위치하며, 동탄호수공원 인근의 우수한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 또한, 유사 면적의 아파트 시세가 경매 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익의 잠재력이 존재합니다.

하지만, '대지권 미등기'라는 매우 중요한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이 문제 해결을 위해서는 추가적인 법적 검토와 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다. 임대관계가 미상이라는 점 또한 명도 관련 불확실성을 더합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 동탄호수공원 인근의 쾌적한 주거 환경 및 편리한 생활 인프라.

* 감정가 대비 높은 실거래가 및 호가로 인한 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 691,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 아파트가 9억 4,500만 원에 거래되었고, 매물 호가는 10억 원 수준입니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 대지권 확보를 위한 예상 비용 및 법률 자문 비용 등을 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 690,000,000원 ~ 750,000,000원 (리스크 해소 비용 및 법률 자문 비용 별도 고려 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.