나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54422 [1] 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 ""일월초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 호텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(평지붕) 지하5층, 지상15층 건물 내 제1층 제101호,104호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 및 돌 붙임 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 주용도는 휴게음식점으로 등재되어있음.(후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.)

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지이며 인접 필지와 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로, 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구운동 921-11 : 도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

구운동 921-12 : 도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- Ⅲ. 기타 참고사항 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54422 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 구운동 921-11 라온지오피스텔 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 88,100,000원

토지면적: 7.43㎡ (약 2.25평)

토지지분: 7.43㎡ (약 2.25평)

건물면적: 61.76㎡ (약 18.69평)

건물지분: 61.76㎡ (약 18.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령수산업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 일월초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 호텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

본건은 남측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 10m의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지는 2필지가 일단의 사다리형 토지이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건이 소재한 구운동 921-11번지는 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)에 속하며, 구운동 921-12번지 역시 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

주변에 호텔 및 다양한 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

다행히, 현재까지 조사된 정보상으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)으로 2020년 1월 30일 접수되었습니다. [cite:?]

본 경매 절차(수원지방법원 2025타경54422)는 보령수산업협동조합의 신청으로 개시되었습니다. [cite:?]

등기부상의 채권 총액은 1,176,646,000원입니다. [cite:?]

임차인 현황:

* 임차인: (주)리치월드엔터테인먼트 (대표: 한동헌)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

사업자등록일: 2020-02-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유명신

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-07-31

대항력: 없음

비고:

인수되는 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

집합건물 등기부요약 상의 주요 권리 내역:

* 소유권이전 (신탁등기 말소): 2020-01-30 접수

* 근저당권 (말소기준권리): 2020-01-30 접수, 채권액 1,080,300,000원 (말소)

* 가압류: 2020-08-27 접수, 채권액 96,346,000원 (말소)

* 다수의 압류 (수원세무서, 국민건강보험공단, 수원시 등): 2021년 9월 ~ 2025년 1월 사이 접수 (모두 말소)

* 소유권 이전 (상속): 2025-01-21 접수 (말소)

* 임의경매 개시 결정: 2025-02-12 접수 (말소)

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite:?]

1.3. 상권분석

본건은 라온지오피스텔 내 1층에 위치한 근린상가로서, 주변에 일월초등학교가 소재하고 있으며, 다양한 근린생활시설, 주택, 호텔 등이 혼재된 지역입니다.

주상복합 형태의 건물로, 1층 상가는 업종에 따라 유동인구 및 집객력에 영향을 받을 수 있습니다.

오피스텔의 주 용도가 업무시설 및 근린생활시설로 등재되어 있어, 다양한 업종의 상가 입점이 가능할 것으로 보입니다. [cite:?]

지역 내 상업 시설 및 주거 시설의 밀집도를 고려할 때, 안정적인 배후 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 일월초등학교가 남서측 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가족에게는 교육 접근성이 좋습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 오피스텔 건물 내 및 주변에 다양한 상업 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 기타: 주변에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보:

- (주)리치월드엔터테인먼트: 사업자등록일이 2020년으로 비교적 길지만, 대항력이 없습니다. 보증금 500만원, 월세 50만원으로 확인됩니다.

- 유명신: 2024년 7월 31일 전입하였으며, 보증금 0원, 월세 50만원으로 확인됩니다. 대항력이 없습니다.

* 임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우는 없으나, 명확한 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다. (해당 건은 대항력 있는 임차인이 없습니다.)

* 토지이용계획: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태: 2019년 12월 31일에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 오피스텔 및 상가의 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 구운동에 위치한 라온지오피스텔 내 근린상가로, 1층에 위치하여 가시성이 양호할 것으로 판단됩니다. 주변에 학교와 주거, 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성이 가능한 입지입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확하며, 낙찰 후 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다. [cite:?]

건물 자체는 2019년에 신축되어 비교적 신축 건물이지만, 상가의 현재 이용 상태 및 공실 여부, 관리 상태 등은 현장 확인이 필수적입니다.

현 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. [cite:?]

토지이용계획상 일부 규제가 있을 수 있으나, 일반상업지역에 속해 있어 상가로서의 용도 적합성은 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권은 아니지만, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 학교와 주거 지역 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 2019년 준공된 신축급 건물로, 상대적으로 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 1층 상가로서 가시성 및 접근성이 유리합니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 88,100,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. [cite:?]

최근 유사 물건의 낙찰가율 및 지역 시세, 본건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

감정가 88,100,000원을 기준으로, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 적정 수준의 입찰가를 결정할 수 있습니다. 본 물건의 향후 수익률 및 재매각 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.