나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55436 [1] 경기도 오산시 원동 560-19 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ‘원일중학교‘ 북동측 인근에 위치하는 집합건물(통칭 ’베벌리힐스 B동‘ 제3층 제301호)로서, 주변은 병원, 마트, 각종 근린생활시설 및 다세대주택, 단독주택,오피스텔, 업무용 빌딩, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 건축용 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체적으로 평지의 부정형 토지로 2층∼5층은 도시형생활주택(다세대주택), 6층∼12층은 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3∼4m 내외, 동측으로 약 5∼6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

원동 560-19, 560-101 : 공히 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2023년2월3일자로 ""임차권설정""이 등재되어 있음을 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이지은)로부터 2026.05.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55436 (1)

소재지: 경기도 오산시 원동 560-19, 3층 301호

건물명: 베벌리힐스 B동 301호

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택

감정가: 225,000,000원

토지면적: 22.19㎡ (약 6.72평)

토지지분: 22.1925㎡ (약 6.72평)

건물면적: 59.31㎡ (약 17.95평)

건물지분: 59.31㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

주택도시보증공사로부터 2026년 5월 20일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ‘원일중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 병원, 마트, 각종 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 업무용 빌딩, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 지하 1층, 지상 12층 건물 중 제3층 제301호입니다.

외벽은 건축용 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 일부 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 창호 등입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형 토지 위에 건물이 건축되었습니다. 2층부터 5층은 도시형생활주택(다세대주택), 6층부터 12층은 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 건부지입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건은 북측으로 약 3~4m, 동측으로 약 5~6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3. 압류 (포천세무서장, 2022-08-04)

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존 (이병설, 2018-08-10)

* 소유권이전 (김대성, 2021-02-01)

* 압류 (포천세무서장, 2022-08-04) - 말소기준권리

* 주택임차권 (이지은, 2023-02-03, 226,000,000원) - 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸 예정

* 압류 (수원시, 2023-05-18) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-04-08) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이지은 (주택도시보증공사)

보증금: 226,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-28

확정일자: 2020-12-16

배당신고일자: 2023-02-03

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권 등기를 말소해주겠다는 확약서가 제출되었습니다. 대항력이 없고 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 임차권은 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변에는 병원, 마트, 각종 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한 오피스텔 및 업무용 빌딩이 혼재하여 비즈니스 활동에도 적합한 입지입니다.

4.2. 주거 환경

다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 주변에 혼재하여 다양한 주거 형태와 어우러진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 마트, 병원 등 생활 필수 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복잡성

이지은 임차인의 경우, 대항력이 없으며 HUG로부터 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하겠다는 확약서를 제출한 상황입니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 긍정적인 요인이지만, 관련 서류 및 법적 검토를 철저히 해야 합니다. '특이사항'에 '대항력있는임차인'으로 표기된 점은 초기 정보일 수 있으나, 최종적인 권리분석 결과 및 HUG 확약서를 통해 소멸되는 것으로 판단됩니다.

6.2. 시세 대비 감정가 적정성

제공된 최근 매매 정보(2026년 6-7월)의 면적 대비 실거래가가 본건의 감정가보다 상당히 낮은 것으로 나타나, 감정가의 적정성에 대한 추가적인 시장 조사가 필요할 수 있습니다. (예: 소형 다세대주택 실거래가 2,500만원~2,900만원 대)

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 건물이 비교적 신축(2016-2018년 준공 추정)에 해당하여 기본적인 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도를 상대적으로 용이하게 진행할 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 HUG 확약서 내용 및 제공된 주변 시세 데이터와 감정가 간의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

최근에 준공된 건물로, 노후화가 적어 내부 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

8.2. 무권리 인수

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여, 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 명도 진행 시 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8.3. 편리한 생활 인프라

주변에 마트, 병원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 6-7월) 기준으로, 소형 면적(약 5~5.4평)의 다세대주택이 2,500만원~2,900만원 수준에 거래되었습니다. 면적이 더 넓은 연립주택(약 21.7평)은 1억 1,000만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 약 17.95평이며, 감정가는 2억 2,500만원입니다. 평당 감정가는 약 1,254만원입니다. 제공된 시세 데이터와 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세와의 비교, 건물의 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 제공된 JSON 데이터상의 시세가 현저히 낮으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 6,000만원 ~ 1억 9,000만원

본 물건의 현재 감정가(2억 2,500만원)는 시장 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다. 따라서, 낙찰 후 시세 차익을 고려한다면 감정가의 70~85% 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 희망 입찰가: 1억 8,000만원 (감정가의 약 80%)

* 최대 입찰가: 1억 9,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.