나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55208 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 311,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 38.96㎡ (약 11.78평)

토지지분: 38.96㎡ (약 11.78평)

건물면적: 55.52㎡ (약 16.79평)

건물지분: 55.52㎡ (약 16.79평)

1.3. 건물 상세 정보

건축물명: 필하우스 (feel house)

준공 연도: 2022년 2월 24일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물

층수: 본건은 2층 201호

세대수: 총 12세대

주차: 옥외 주차장 12대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 사다리형 형상으로, 주거용 건물 부지로 이용 중에 있습니다. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리관계

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 3월 4일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권 최고액 1,920,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 임의경매, 압류, 근질권 등이 등기되어 있으나, 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 14일

* 확정일자: 2022년 6월 22일

* 배당신고일자: 2025년 6월 11일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 현황

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 상업용 건물과 주거용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역입니다.

4.2. 최근 매매 시세 분석

최근 거래된 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 1991년 준공된 광원빌라(7,8동) 전용면적 36.47㎡ 물건이 2026년 6월 29일 112,000,000원에 거래되었습니다.

* 1991년 준공된 광원빌라(5동) 전용면적 36.94㎡ 물건이 2026년 6월 2일 120,000,000원에 거래되었습니다.

* 2018년 준공된 삼성I파크 전용면적 52.38㎡ 물건이 2026년 6월 10일 200,000,000원에 거래되었습니다.

4.3. 감정가 대비 시세 평가

본건의 감정가는 311,000,000원이며, 건물 면적은 55.52㎡입니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 5,601,585원/㎡ 입니다.

최근 실거래가 중 연식이 가장 유사한 삼성I파크(2018년 준공, 52.38㎡)의 거래가 200,000,000원(약 3,817,870원/㎡)과 비교할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 본건은 2021-2022년에 준공된 신축 건물이라는 점에서 시세 상승 여력을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건은 창용중학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변 상업용 및 주거용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 지역은 일반적인 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있어, 현재까지 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. [cite:Search results for "수원시 장안구 연무동 혐오시설" did not indicate any prominent issues.]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 다수의 근저당 및 채권 총액이 높은 편이나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에서 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

6.2. 기타 리스크

임차인의 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021-2022년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택(다세대)으로, 연무동 창용중학교 인근에 위치하고 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없으며, 권리 관계 역시 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 보입니다. 교통 및 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 감정가가 최근 유사 신축 건물 시세 대비 다소 높게 평가된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021-2022년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지: 창용중학교 인근에 위치하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 좋습니다.

* 권리 인수 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 등기상 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 311,000,000원입니다. 하지만 주변 유사 신축 건물(2018년 준공)의 실거래가가 200,000,000원(52.38㎡ 기준, 약 3,817,870원/㎡)이었던 점을 고려하면, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고 본건은 2021-2022년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

향후 부동산 시장 동향 및 본건의 실제 상태, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 분석으로는 약 270,000,000원 ~ 310,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있으나, 이는 시세 변동 가능성을 내포하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.