나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54279 [1] 경기도 용인시 기흥구 신갈동 331-9 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 ""신갈6리 마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 하이샤시 등.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사의 토지로서, 기준시점 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성
장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: -.

물건 비고

한국주택금융공사(임차인 김명준) : 경매신청채권자로 임차인 김명준의 임차보증금반환채권 양수인임(우선변제권 승계).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54279 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 신갈동 331-9 2층201호 (도로명주소: 경기도 용인시 기흥구 신정로151번길 21-1)

용도: 다세대주택

감정가: 193,000,000원

토지면적: 31.86㎡ (약 9.64평)

건물면적: 44.66㎡ (약 13.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

건축년도: 2014년

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 "신갈6리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 2월 11일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

등기부등본상 을구 7번의 주택임차권(김명준)이 존재하며, 이는 말소기준권리보다 선순위입니다.

임차인 김명준은 2022년 1월 10일 전입, 2021년 12월 2일 확정일자를 받았으며, 임차보증금은 195,000,000원입니다.

상기 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 195,000,000원입니다.

경매 신청 채권자인 한국주택금융공사는 임차인 김명준의 임차보증금반환채권을 양수받아 우선변제권을 승계한 상태입니다.

기타 등기부상의 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택이 주로 분포하는 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 2019년 건축된 35.71㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 187,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 1996년 건축된 52.71㎡ 면적의 연립다세대는 2026년 5월 150,000,000원에, 2003년 건축된 25.92㎡ 면적의 다세대주택은 2026년 5월 78,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 면적과 건축 연도를 고려하여 유사 물건의 시세를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황상 본건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 하이샤시 등으로 마감되었습니다.

위생 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교통 여건은 인근 버스정류장 이용 등 보통 수준으로 평가됩니다.

주변으로는 "신갈6리 마을회관"이 위치하며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김명준의 존재입니다.

임차인의 보증금 195,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

본건의 감정가(193,000,000원)가 임차인의 보증금(195,000,000원)보다 낮으므로, 낙찰 후에도 보증금 잔액이 발생하여 매수인이 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

즉, 총 매수 금액은 낙찰가 외에 최소 2,000,000원(195,000,000원 - 193,000,000원)이 추가로 발생하게 됩니다.

건축년도가 2014년으로 비교적 신축에 해당하나, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성도 고려해야 합니다.

토지이용계획상 성장관리권역에 해당하여 향후 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 195,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 특수한 상황입니다.

인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 낙찰가 외에 추가적인 자금(최소 2,000,000원)이 반드시 필요합니다.

따라서, 투자를 고려한다면 인수 보증금을 포함한 총 매수 금액이 주변 시세보다 현저히 낮아야 수익성을 확보할 수 있습니다.

명확한 권리 분석과 인수 금액 확정을 통해 총 투자 비용을 산출하고, 명도 진행 시 예상되는 비용까지 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

용인시 기흥구 신갈동은 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

본건이 속한 단지형 다세대주택은 지역 내에서 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금액을 정확히 파악하고, 이를 포함한 총 투자 비용이 시세 대비 합리적이라면, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항은 매수인이 인수해야 하는 임차인 김명준의 보증금 195,000,000원입니다.

매각으로 인해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수하므로 총 매수 비용은 낙찰가와 인수 보증금의 합계(또는 낙찰가와 보증금 미변제액의 합계)가 됩니다.

본건의 감정가는 193,000,000원이므로, 만약 감정가대로 낙찰될 경우, 매수인은 193,000,000원(낙찰가) + 2,000,000원(인수 보증금 잔액) = 총 195,000,000원을 부담하게 됩니다.

최근 유사 물건의 시세 분석 결과(2019년 건축, 35.71㎡ 기준 약 233,000,000원 추정)를 고려할 때, 총 매수 금액 195,000,000원은 시세 대비 매력적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 195,000,000원을 고려하여, 총 매수 금액이 시세보다 낮도록 신중하게 결정해야 합니다.

가장 높은 가격으로 입찰하더라도 총 매수 금액이 195,000,000원을 넘지 않도록, 보수적으로 감정가 수준인 193,000,000원 이하로 입찰가를 정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 명도 비용, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.