나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55133 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는
공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이
소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선
""수원시청역""이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1~10) :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도 ""참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설,
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55133 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7, 테마 9층 901호

* 건물명: 테마 (THEMA)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 160,000,000원

* 토지 면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

* 건물 면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOO

* 준공년월: 2022년 5월 30일

* 건축물 용도: 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔)

1.1. 입지조건

입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 유한회사테라에셋대부의 근저당권 (2022-06-16 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 유한회사테라에셋대부 근저당권

* 주택임차권 천기환 (대항력 없음)

* 각종 압류 (수원시, 동화성세무서장, 권선구청장, 동수원세무서장)

* 주식회사론포인트 근저당권부채권질권설정

* 인수되는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 공란으로 인수되는 권리가 없을 가능성이 높습니다.)

* 특이사항: 본건은 공동담보 경매 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 천

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-07-04

* 확정일자: 2022-06-21

* 대항력: 없음. 따라서 보증금 전액은 배당을 통해 회수 가능하며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 비고: 임차인의 배당 신고일자가 2025-01-24로, 해당 경매 절차에서 배당을 받을 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 물건 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 일대입니다.

* 주변 상권: 수원시청 인근으로, 업무시설, 상업시설, 근린생활시설이 혼재된 중심 상업지역입니다.

* 건물 용도: 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 혼합 건물로 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 경쟁 물건: 주변에 유사한 형태의 도시형생활주택 및 오피스텔이 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

* 수익성: 소형 평형(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 판단되나, 공실률 및 임대료 수준은 주변 시세 및 경쟁 환경에 따라 변동될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활 편의 정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 수원시청, 올림픽공원 인접. 다수의 상업시설, 은행, 병원 등이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 교육시설: 주변에 초/중/고등학교가 위치하나, 본 건과의 거리는 다소 거리가 있을 수 있습니다. (세부 정보는 추가 확인 필요)

* 의료시설: 수원시내 종합병원 및 다양한 의원 접근성 양호합니다.

* 대중교통: 지하철 수원시청역 (수인분당선) 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 건축물 용도: 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설 혼합 건물로, 각 용도별 관리 주체 및 규제가 상이할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 시설이 설정되어 있어 향후 건물 증개축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 소음/공해: 수원시청 인근 중심 상업지역에 위치하여 차량 및 유동 인구로 인한 소음 발생 가능성이 존재합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설(유흥업소, 쓰레기 처리 시설 등) 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. (지도 검색 및 현장 조사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.)

* 건물 노후도: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 및 관리비 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건에 대한 종합적인 의견은 다음과 같습니다.

본 물건은 수원시청역 인근 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 최근 준공된 건물로 비교적 신축이며, 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요가 기대됩니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변에 유사한 주거 및 상업 시설이 많아 경쟁이 치열할 수 있으며, 토지이용계획에 따른 개발 제약 가능성도 고려해야 합니다. 감정가 1억 6천만원 대비 소형 면적인 점을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 역세권 소형 주거 상품: 지하철역 도보권의 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 대상 임대 수익 기대 가능합니다.

* 도심지 입지: 수원시청 인근 중심 상업지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 본 건은 인수 보증금이 0원입니다.

* 감정가는 1억 6천만원이며, 건물 면적은 18.11㎡ (약 5.48평)입니다.

* 제공된 최근 매매 사례(40.82㎡, 1.97억 ~ 2.18억)를 고려할 때, 본 건의 소형 면적은 평당 단가가 더 높을 수 있습니다.

* 동일 건물 "테마"의 준공연도(2022년) 및 입지(수원시청역 인근)를 감안할 때, 신축 건물로서의 가치를 고려해야 합니다.

* 다른 매매 사례(75.82㎡, 3.5억)도 참고하였으나, 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본 건의 매우 협소한 면적(18.11㎡)을 고려하여, 1억원 초반 ~ 중반대에서의 시세 형성을 예상합니다.

* 입지, 신축 건물이라는 점, 그리고 권리관계의 안전성을 종합적으로 고려하여,

* 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권장합니다.

* 본 예상 입찰가는 개인적인 분석이며, 실제 시세, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문 및 충분한 시세 조사를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.