나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54804 [1] 경기도 수원시 영통구 망포동 690 동수원 자이2차 아파트 201동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 ""태장초등학교""남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 분당선
""망포역""이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 25층건내 제8층 제803호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.
사용승인일 : 2002.07.24

이용상태

건축물 현황도 상 아파트(방4, 거실, 욕실2, 주방 및 식당, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 도시가스공급설비,
난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 아프팔트 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(접합), 중로3류(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(망포중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(명석유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새싹유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(잠원중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(잠원초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(잠원초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(태장초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 수원지방법원 2025타경54804 (1) 사건으로, 경기도 수원시 영통구 망포동 690번지에 위치한 동수원 자이2차 아파트 201동 8층 803호입니다. 용도는 아파트이며, 건물면적은 145.25㎡ (약 43.94평), 토지면적은 78.55㎡ (약 23.76평)입니다. 건물과 토지는 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 감정가는 657,000,000원입니다. 해당 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 태장초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 양호한 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 분당선 망포역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 아스팔트 포장도로와 외곽 공도가 잘 연계되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류 및 3류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 여러 학교 및 유치원의 상대/절대보호구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 소유권 이전 기록이 있으며, 2015년 9월 23일 국민은행의 근저당권(을11)이 말소기준권리입니다. 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류, 그리고 본건 경매 개시 결정(을16)이 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소된 권리들입니다. 따라서 본건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외한 나머지 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보를 종합해 볼 때, 해당 아파트 단지는 유사 면적대에서 2026년 6월 기준 약 683,000,000원에서 800,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다. 특히 본건과 유사한 145.25㎡ 면적의 경우 2026년 6월 3일 800,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 전월세 정보는 2025년 12월 100,000,000원의 보증금과 월 1,500,000원의 임대료, 2026년 5월 53,000,000원의 보증금과 월세 0원, 2026년 5월 30,000,000원의 보증금과 월세 0원(갱신) 등의 거래가 있었습니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 동수원 자이2차 아파트는 2002년 7월 24일에 사용 승인되었습니다. 총 816세대로 구성되어 있으며, 최고 25층, 최저 1층의 단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 주차는 총 1,260대가 가능하며(지하 자동 주차 926대, 지상 자동 주차 334대), 전기차 충전기도 총 26대(지상 21대, 지하 5대) 구비되어 있습니다. 주변에 태장초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건으로 경매 절차를 진행하는 점은 특이사항입니다. 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 임차인 관련 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수는 고려해야 합니다. 토지 이용 계획 상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 이와 관련된 사항을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 영통구 망포동의 우수한 입지에 위치한 대단지 아파트입니다. 주변 학군 및 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 환경 또한 양호합니다. 2002년 준공으로 연식이 있으나, 단지 규모와 관리를 고려할 때 지속적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시 영통구 망포동의 선호 입지에 위치한 대규모 아파트 단지

* 뛰어난 교통 및 교육 환경 (망포역 인근, 태장초등학교 소재)

* 최근 실거래가가 감정가를 상회하여 시세 반영 시 높은 수익률 기대 가능

* 단지 내 다양한 편의시설 및 양호한 주차 환경

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 657,000,000원이나, 최근 유사 면적(145.25㎡)의 실거래가가 800,000,000원에 형성되어 있습니다. 이러한 시세 변동을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 높은 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

수익률, 명도 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 700,000,000원 ~ 750,000,000원 범위로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.