나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55215 [1] 경기도 화성시 석우동 32-4 프리언스 오피스텔 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류업 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 '한림대학교동탄성심병원' 북측 인근에 위치하며, 주위는
유사형의 오피스텔, 산업단지, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스정류장의 이용 편의성 등을
고려할 때 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 10층 1003호로서,
외벽: 외장석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 24m, 남동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석우동 32-4 :근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55215 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 석우동 32-4 프리언스 오피스텔 10층1003호

용도: 오피스텔

감정가: 81,000,000원

토지면적: 9.34㎡ (약 2.83평)

건물면적: 28.23㎡ (약 8.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 화성시 석우동 소재 '한림대학교동탄성심병원' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 유사형의 오피스텔, 산업단지, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성이 좋고 노선버스정류장 이용이 편리하여 교통상황은 보통 수준입니다. 본 건은 북서측 약 24m, 남동측 약 10m의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을13, 주택임차권 (권나행, 2024-08-12 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권나행

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-04

* 확정일자: 2022-07-12

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 등기부등본상 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함을 의미합니다.

3.3. 기타 권리 관계

* 강제경매 개시 결정 (채권자: 권나행, 채권액: 103,484,931원)은 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액 (강제경매개시결정 기준): 100,000,000원입니다.

* 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 을13 권리(주택임차권)가 '인수'로 명시되어 있으므로, 임차인 권나행의 보증금 100,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리분석 종합

본 건은 선순위 대항력 있는 임차인 권나행이 존재하며, 임차인의 보증금 100,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 다른 권리들은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건은 한림대학교동탄성심병원 인근에 위치하여 병원 관련 종사자 및 환자 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 오피스텔 밀집 지역으로 상업 시설 이용객의 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 잠재적 배후 수요

인근 산업단지 종사자들을 잠재적 임차 수요로 확보할 수 있으며, 주거용 오피스텔의 특성상 꾸준한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

한림대학교동탄성심병원 등 의료시설과 공원 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 권나행의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 임대관계 불확실성

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 공실 여부나 임대 수익률 예측에 일부 불확실성이 존재할 수 있습니다. (단, 임차인 권나행은 보증금 1억원에 차임 0원으로 명시되어 있습니다.)

6.3. 주변 시설

주변에 산업단지가 혼재되어 있어 환경적인 측면을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 석우동의 프리언스 오피스텔로, 한림대학교동탄성심병원 인근에 위치하여 의료 수요 및 주변 상업 지역의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 교통 및 생활 여건도 양호한 편입니다.

그러나 권리분석상, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 매입 비용이 크게 늘어난다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 따라서 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

병원 및 상업 지역 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

화성시 동탄 지역은 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있어 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계 (매각 후 소멸 권리 기준)

말소기준권리 이후의 등기사항은 모두 말소되므로, 인수해야 할 권리는 임차보증금 100,000,000원 외에는 명확한 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

유사 면적(28.23㎡, 약 8.54평)의 프리언스 오피스텔 실거래가는 2026년 1월 기준으로 80,000,000원 수준이었습니다. 감정가 81,000,000원 역시 이러한 시세를 반영하는 것으로 보입니다. 이는 해당 부동산 자체의 시장 가치가 이 정도 수준임을 시사합니다.

9.2. 총 투자 비용 고려

본 건의 총 투자 비용은 낙찰가(입찰가)에 인수해야 하는 임차보증금 100,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

총 투자 비용 = 낙찰가 + 100,000,000원

9.3. 예상 입찰가 산정

시세 및 감정가가 81,000,000원 수준인 점, 그리고 100,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 높은 총 투자 비용이 발생하게 됩니다. 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매입 비용이 부동산의 현재 재매각 가치(현재 시세 약 81,000,000원~110,000,000원 추정)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 기준(약 110,000,000원으로 가정 시)으로 최대 투자 가능한 금액은 110,000,000원 - 100,000,000원 (인수 보증금) = 10,000,000원 (낙찰가)이 됩니다.

따라서, 보수적인 투자 관점에서 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 15,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

(총 예상 투자 비용: 15,000,000원 + 100,000,000원 = 115,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.