나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1009 [1] 경기도 화성시 우정읍 이화리 439-1 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 이화리 소재 '이화사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위는 노변(남양만로)을 따라 주로 근린생활시설 및 공장 등이 소재하며 단독주택, 농경지 등이 산재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

<기호 1> 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 의료시설 건부지로 이용
중입니다.

<기호 2, 3> 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서'도로'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

<기호 1>
남측으로 폭 약 13미터, 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

<기호 2>
대상 토지가 폭 약 2~3미터 내외의 아스팔트포장도로의 일부입니다.

<기호 2>
대상 토지가 폭 약 6미터 및 2~3미터 내외의 아스팔트포장도로의 일부입니다.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1> 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>

<기호 2> 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

<기호 3> 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호 가>
철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 8층 건물로서,

- 외벽 : 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감, 일부 타일 마감,
화강석 및 대리석 마감, 고급 인테리어 마감(지하1층 장례식장) 등
- 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

<기호 가>
의료시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 방송설비, 승강가설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 '기호 1' 토지 상에 제시외건물 4개동(1층 외부 2개동, 지1층 외부 1개동, 2층 옥상 1개동)이 소재하는 바, 이는 그 구조, 관리상태 및 이용상태 등을 감안하여 가격결정하였음(후첨 건물개황도 참조).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.

나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(별지목록 및 감정평가서 참조) 포함
- 김미정이 2025.5.27. 유치권신고(공과금 대납 및 공사대금: 41,118,185)를 하였으나 그 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건기본정보

*사건번호: 수원지방법원 2025타경1009 (1)

*소재지: 경기도 화성시 우정읍 이화리 439-1

*용도: 의료시설

*감정가: 14,388,154,000원

*토지 면적: 4,624.00㎡ (약 1,399.21평)

*건물 면적: 9,999.14㎡ (약 3,024.76평) (제시외 건물 157.70㎡ 포함 시 총 10,156.84㎡)

*매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

*채권자: 연OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

*경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

*위치: 본건은 경기도 화성시 우정읍 이화리 소재 '이화사거리' 서측 인근에 위치합니다.

*주위 환경: 노변(남양만로)을 따라 주로 근린생활시설 및 공장 등이 소재하며, 단독주택, 농경지 등이 산재하는 노선상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

*교통 상황: 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

*말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 1997년 7월 16일 접수된 신한종합금융주식회사의 근저당권(채권액 75,000,000,000원)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

*유치권: 김미정(상호: 샘장례토탈화성현대장례문화원)은 2025년 5월 27일 공과금 대납 및 공사대금 41,118,185원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수될 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.

*임차인 현황:

*P : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

*김 : 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 사업자 등록일 2023-11-24, 확정일자 2024-03-18, 대항력 없음. (동일인으로 추정되는 샘장례토탈(김미정) 관련 정보 다수 존재)

*이 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

*조 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음.

*샘 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-04-03, 대항력 없음.

*샘 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

*인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인 정보상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.)

*매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 제공된 등기부등본 요약 정보상 해당 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

*지역 특성: 본건은 경기도 화성시 우정읍 이화리 소재 '이화사거리' 인근으로, 주위에는 근린생활시설, 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

*잠재력: 의료시설 용도로 활용되고 있으며, 주변 시설과의 연계를 통한 상권 발달 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

*편의시설: 본건 주변의 구체적인 편의시설 및 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 지도 서비스 등을 통한 별도 확인이 필요합니다.

*교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

*유치권: 김미정이 신고한 유치권(41,118,185원)의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

*중복 사건: 본 사건은 중복 사건으로, 관련 다른 경매 절차가 진행 중일 수 있습니다.

*공동 담보: 공동 담보로 설정된 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과가 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

*토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

*제시외 건물: 제시외 건물 4개동이 포함되어 매각되므로, 해당 부분에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 우정읍에 위치한 의료시설 용도의 건물과 토지입니다. 감정가는 약 143억 8천만원 수준이며, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 주위 환경은 노선상가지대로서 보통 수준이며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

하지만, 김미정의 불분명한 유치권 신고, 중복 사건, 공동 담보 등 잠재적 리스크 요인이 존재하여 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 임차인 대부분이 대항력이 없으나, 유치권 관련 사항은 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

*대규모 의료시설 부지: 넓은 토지 면적(약 1,399평)과 건물 연면적(약 3,025평)을 갖추고 있어 의료시설로서의 활용 가치가 높습니다.

*일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하여 별도의 명도 및 권리 관계 처리 부담이 상대적으로 적습니다. (단, 유치권 제외)

*입지 조건: 이화사거리 인근 노선상가지대에 위치하여 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 14,388,154,000원에서 시작될 것으로 예상됩니다.

유치권 등의 리스크 요인을 고려하여, 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다. (9,999,700,000원 ~ 12,949,000,000원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 시장 조사 및 법률 자문을 통해 유치권의 성립 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.