나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55403 [1] 경기도 수원시 장안구 영화동 101-7 벽산아파트 101동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승감정 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 ""수원농생명과학고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 내 1층 108호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 ""내부구조도"" 참조)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원농생명과학고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(수원농생명과학고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55403 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 영화동 101-7 벽산아파트 101동 1층108호

용도: 아파트

감정가: 242,000,000원

토지면적: 23.06㎡ (약 6.97평)

건물면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 "수원농생명과학고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 시가지경관지구, 대로1류, 소로2류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 학교보호구역(상대/절대), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리는 2020년 7월 20일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당(을5)이며, 이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

채권 총액은 279,133,843원입니다.

임차인 현황에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타났으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

중복사건으로 기재되어 있으므로, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건 진행 여부를 추가로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 영화동 일대는 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 인근에 근린생활시설 및 학교가 소재하여 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 주로 분포하고 있어 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본건은 17층 건물 중 1층에 위치한 아파트입니다. 철근콘크리트 구조로 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

벽산아파트는 1998년 9월에 사용 승인되었으며, 총 126세대로 구성되어 있습니다. 아파트 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

주차는 지상 12대, 지하 6대, 총 20대 수용 가능하며, 건물 자체의 주차 대수는 127대(지하 100대, 지상 27대)입니다. (제공된 건축물대장 정보를 기반으로 하며, 관리사무소 연락처는 031-258-0188입니다.)

6. 잠재적 리스크

* 미상 임차인 현황: 임대차 관계 및 보증금 정보가 파악되지 않아, 실제 점유 관계에 따라 명도 진행 시 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 노후화: 1998년 준공된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 수선 유지보수 비용 증가 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건: 사건번호에 '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대해 중복으로 경매가 진행될 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 및 결과에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 인근 여부: 본건 주변에 수원농생명과학고등학교가 있으며, 주거지대임을 감안할 때 혐오시설의 직접적인 인접 가능성은 낮습니다. 다만, 광범위한 지역 내에서 잠재적인 혐오시설(예: 소각장 등)의 위치를 파악하는 것은 권장됩니다. (주변 시설 검색 결과, 스타필드 수원, 각종 상업 시설, 숙박 시설 등이 있으나, 직접적인 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 수원시는 영통 소각장 이전 및 지하화 사업을 검토 중이나, 해당 부지와의 거리는 상당합니다.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 장안구의 안정된 주거 지역에 위치한 아파트 물건입니다. 아파트 단지가 형성되어 있고 학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성은 양호한 편입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 권리관계는 대부분 소멸되어 비교적 깔끔한 편입니다. 그러나 가장 큰 우려 사항은 임차인 현황 및 임대차 관계가 미상이라는 점입니다. 이로 인한 명도 문제 발생 가능성을 충분히 인지해야 합니다. 또한, 건물 노후화와 중복 사건 표기 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 수원시 장안구는 꾸준한 수요를 기반으로 하는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분이 포함되어 있어 건물만의 경매보다 안정적입니다.

* 1층 세대: 계단 이용이 불편한 노년층이나 어린 자녀가 있는 세대에게 선호될 수 있으며, 접근성이 용이합니다.

* 근접한 학교: 수원농생명과학고등학교가 인접하여 교육 환경이 비교적 우수합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 59.35㎡)의 아파트 매매가는 2025년 9월 260,000,000원, 2026년 3월 265,000,000원에 형성되어 있습니다. 감정가는 242,000,000원입니다.

현재 시장 시세와 감정가를 고려했을 때, 적정 입찰가는 260,000,000원 ~ 270,000,000원 범위로 예상됩니다.

그러나 임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여, 입찰가를 산정할 때에는 해당 위험 요소를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 장기화될 경우, 초기 투자 비용 회수에 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서, 잠재적 명도 비용 및 기간을 충분히 고려하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 254,100,000원 ~ 266,200,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 본 정보는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.