나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55000 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 11층1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내
11층 1104호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로, 공동주택-도시형생활주택(원룸형) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

복동측 및 남동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 심정환)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55000 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 159,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1022-3 센트럴하임 11층1104호

건물명: 센트럴하임

준공년도: 2015년 (추정, JSON 정보 기준)

총층수: 12층

해당층: 11층

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

토지지분: 7.1㎡ (약 2.15평)

건물면적: 18.40㎡ (약 5.56평)

건물지분: 18.4㎡ (약 5.56평)

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 북측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 장방형의 형상을 하고 있으며, 공동주택-도시형생활주택(원룸형)의 건부지로 이용 중에 있습니다. 건물은 복동측 및 남동측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 20일 동두천시의 압류 (갑6) 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2021-06-25)

* 소유권이전 (갑3, 2021-11-08, 권리자: 민민식)

* 주택임차권 (을1, 2023-08-28, 권리자: 심정환, 권리금액: 160,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (갑6, 2024-11-20, 권리자: 동두천시) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑7, 2025-03-12, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 172,606,448원) - 본 경매 사건

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 심정환

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-04

* 확정일자: 2021-11-04

* 배당신고일자: 2023-08-28

* 대항력: 없음 (물건명세서 및 임차인 현황에 기재)

특이사항으로 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있으나, 물건명세서에 첨부된 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용에 따르면, 임차인 심정환은 2026년 06월 09일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약을 제출하였습니다.

이에 따라 본 경매 절차에서 임차인의 보증금 160,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

주변 연립/다세대/빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식 (2015년) 및 면적 (약 17.59㎡)의 'I'MHOME' 물건이 2025년 12월 24일 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 공급면적(18.40㎡)과 유사한 수준으로, 본 건의 시세 형성의 중요한 참고 자료가 됩니다.

4.2. 건물 정보 (센트럴 하임)

'센트럴 하임'은 2015년 준공된 도시형생활주택으로, 총 104세대로 구성되어 있습니다. 전용면적은 14.64㎡부터 18.57㎡까지 다양하게 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

수원시청이 인근에 위치하며, 다양한 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 건물 내 편의시설

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 주차장 등을 갖추고 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

비록 임차인 심정환이 대항력을 포기하고 HUG로부터 확약서를 제출하였으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. HUG 인수조건 변경 사항을 면밀히 확인하고, 확약서의 효력을 재확인하는 절차가 필요합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가는 159,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 실거래가(7,200만원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가가 시점의 시세가 아닌, 임대수익률 등을 반영한 가치 평가일 가능성이 높습니다. 낙찰가 결정 시 시세와의 괴리를 신중히 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 해당 소재지 인근에 특별한 혐오시설이 존재하는 것으로 파악된 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근의 역세권에 위치한 현대식 도시형생활주택으로, 입지조건이 우수합니다. 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 개입으로 임차인의 대항력 관련 리스크가 해소된 점은 긍정적입니다. 그러나 감정가와 실제 거래 시세 간의 상당한 차이가 존재하므로, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시청 인근 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치

* 최신 건물: 2015년 준공으로 깔끔하고 현대적인 건물 상태

* 임차인 리스크 해소: HUG 확약서로 인한 대항력 없는 임차인으로 인수 부담 없음

* 잠재적 임대 수익: 도시형생활주택으로서의 높은 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 159,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 실거래가는 7,200만원 수준이나, HUG의 개입 및 임대수익률을 반영한 것으로 보이는 감정가, 그리고 임차인의 보증금 미인수 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 가치는 시세와 감정가 사이에서 결정될 가능성이 높습니다.

감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가를 참고하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. HUG의 인수조건 변경 및 확약서 내용을 최종 확인하여 임차인 관련 인수 부담이 없음을 재확인해야 합니다.

현 시세 및 권리분석을 종합적으로 고려하여, 보증금 미인수 조건 하에 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 합리적인 수준이며, 시세 반영 및 향후 임대 수익률을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.