나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55061 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원올림픽공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제1층 제102호 외 25개호로서,
(사용승인일: 2022.02.17)

외벽: 외장타일 및 치장벽돌 붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 인테리어 마감 등,
창호: 새시창호 등 임.

이용상태

기호 1,2: 근린생활시설(현황: 음식점)로 이용중임.
기호 3~26: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, '근린생활시설 및 도시형생활주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 9미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.
권선동 1020-4: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 '수원올림픽공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 도시형생활주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상12층 건물 중 제1층 제102호이며, 2022년 2월 17일에 사용승인되었습니다.

외벽은 외장타일 및 치장벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, '근린생활시설 및 도시형생활주택' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북동측으로 약 9미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

권선동 1020-3 및 1020-4번지 일대는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55061 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수지신용협동조합 (등기부상 채권자로 확인)

* 감정가: 85,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 18.05㎡ (약 5.46평)

* 건물면적: 45.08㎡ (약 13.64평)

* 말소기준권리: 2022년 2월 25일 접수된 엔에이치투자증권주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 해당사항 없음)

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-15

* 확정일자: 2025-04-25

* 배당신고일자: 2025-04-25

* 대항력: 없음 (해당 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않습니다.)

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상이나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

* 본건 소재지는 수원시 권선구의 중심상업지역 내에 위치하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 높은 지역입니다.

* 주위에는 오피스텔, 도시형생활주택, 숙박시설 등과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 본건 건물 내 제1층 제102호는 근린생활시설(현황: 음식점)로 이용 중입니다. 이는 해당 상가의 즉각적인 수익 창출 가능성을 시사합니다.

* 인근 수원시청역 및 버스정류장 등 교통의 요지에 해당하여 접근성이 우수합니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 수인분당선 수원시청역 도보 접근 가능, 다수의 버스 노선 이용 용이.

* 편의시설: 수원올림픽공원 인접, 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용 편리.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 오피스텔, 도시형생활주택 등과 함께 상업시설이 발달하여 주거 및 상업 활동 모두에 편리한 환경입니다.

* 건물 연식: 2022년 2월 사용승인된 신축 건물로, 내부 시설의 노후화가 적을 것으로 예상됩니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차인 권리: 현재 파악된 임차인 홍 는 대항력이 없으나, 혹시 모를 미등기 점유자나 예상치 못한 권리관계가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

* 공동담보: '공동담보' 물건으로, 이는 하나의 채무에 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미합니다. 본 건의 경매 진행에 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 복합적인 채무 구조를 이해할 필요가 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 43억 4천만원에 달하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 감정가 8억 5천만원 대비 상당히 높은 수준으로, 경매 과정에서 시세보다 낮게 낙찰될 가능성도 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 권선구 일부 지역에서 관련 민원이 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 수원시 권선구 중심상업지역에 위치한 신축 상가로, 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 현재 음식점으로 운영 중이라는 점은 바로 수익 실현이 가능하다는 장점이 있습니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되어 인수되는 권리 부담이 없는 깨끗한 상태입니다. 다만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 수인분당선 수원시청역 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 건물로, 최신 시설을 활용할 수 있습니다.

* 즉시 수익 창출 가능: 현재 음식점으로 영업 중이어서 인수 후 바로 임대 수익 또는 직접 영업을 통해 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 낙찰 시 인수되는 권리 및 임차인의 대항력이 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 중심상업지역: 수원시의 핵심 상업 지구에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가는 감정가 85,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 주변 시세, 본건의 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 적정 수익률을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 시장 동향과 해당 상권의 실질적인 임대료 수준, 공실률 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.