나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54693 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 454-39 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 ""명지대역"" 동측 인근에 소재하는 구분건물로서
인근은 본건과 유사한 다세대주택, 단독주택, 중·소형 근린생활시설, 아파트 및 학교 등이
혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 스라브지붕 지상5층 건물로서(사용승인일:2002.10.17)
외벽 : 석배붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
(현상조사시 폐문 부재 등으로 통상적인 다세대주택 내역을 기준함)
창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

다세대주택 개별세대로 이용중임.
(현장조사시 폐문 부재 등으로 건축물 현황도면을 기준하였음)

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보
전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

---.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 효력 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 수원지방법원 2025타경54693 (1)

• 소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 454-39 501호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 2억 5,500만원

• 토지면적: 78.20㎡ (약 23.66평)

• 토지 지분: 78.2027㎡ (약 23.66평)

• 건물면적: 115.24㎡ (약 34.86평)

• 건물 지분: 115.24㎡ (약 34.86평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 김OO

2. 입지조건

• 주위 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 소재 “명지대역” 동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 본건과 유사한 다세대주택, 단독주택, 중소형 근린생활시설, 아파트 및 학교 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 제반 교통 상황은 보통입니다.

• 도로상태

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2014년 12월 05일 우리은행 근저당권 (금 1억 1천만원)

본건의 경매개시결정은 2025년 02월 21일 수원지방법원 2025타경54693으로, 이는 채권자 김OO의 신청에 의한 것입니다. 등기부등본 상 현재까지 파악된 채권 총액은 1억 3,128만원입니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당권 외 다수의 권리들이 등기되어 있었으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

• 임차인 현황

임차인 김선홍은 2004년 01월 07일에 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 다만, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 배당신고 및 확정일자 정보는 확인되지 않습니다.

현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다.

• 기타 권리사항

토지에 관하여 별도 등기가 존재하나, 본 건 매각으로 효력이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

• 본건이 소재한 역북동 지역은 주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 명지대역 인근에 위치하여 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

• 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 인접하여 지역 상권의 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

• 현재까지 파악된 주변 시설 중 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

5. 생활정보

• 주거 단지 및 상업 지역이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

• 인근에 학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

• 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 시내 및 외곽 접근성이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

• 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김선홍은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

• 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 해당 물건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건에 해당하므로, 관련 서류 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

• 별도등기: 토지에 대한 별도등기가 있으나 효력이 없다고 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 등기부등본상 확인이 필요합니다.

• 건축물 노후화: 2002년 건축된 건물로, 약 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

• 현장 조사의 한계: 폐문 부재 등으로 인해 통상적인 다세대주택 내역 및 건축물 현황도면을 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

• 본건은 경기도 용인시 처인구 역북동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 환경은 보통 수준이며, 주거 및 상업시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

• 부동산강제경매 물건으로, 감정가는 2억 5,500만원입니다.

• 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(김선홍)이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있다는 점입니다. 이는 명도 과정에서의 변수 또는 잠재적 이익 요인이 될 수 있습니다.

• 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있어 권리 분석 및 계약 시 주의가 요구됩니다.

• 인근 지역의 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

• 역세권(명지대역 인근)에 위치하여 잠재적인 주거 가치가 있습니다.

• 신축급 다세대주택 대비 가격 경쟁력을 확보할 수 있다면 투자 매력이 있습니다.

• 대항력 있는 임차인의 보증금/차임이 0원으로 인수 부담이 적다는 점을 활용하여 공격적인 입찰 전략을 구사할 수 있습니다.

• 단, 임차인 명도 관련 사항 및 특수 물건 정보에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

• 감정가: 2억 5,500만원

• 주변 시세 분석 (최근 거래 사례 기준):

* 성창그린빌(A동, 2002년식, 68.09㎡): 1억 3,300만원 (약 645만원/평)

* 미래센스빌(3동, 2002년식, 59.89㎡): 1억 6,500만원 (약 911만원/평)

• 본건(115.24㎡)의 면적과 건축 연식(2002년)을 고려 시, 미래센스빌의 평당 단가(약 911만원) 적용 시 약 3억 1,800만원 수준, 성창그린빌의 평당 단가(약 645만원) 적용 시 약 2억 2,500만원 수준의 시세가 추정됩니다.

• 감정가(2억 5,500만원, 약 731만원/평)는 두 시세 범위 내에 위치합니다.

• 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 중복사건 및 유동화물건 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

• 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 2억 3,500만원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.