나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54994 [1] 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 능동초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설,
오피스텔, 아파트단지 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 노선버스정류장 및 간선도로가 인근에 위치하는 등 제반 교통상황
보통임.

건물의 구조

2017년 7월 19일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물
내 1층 109호로서,
외벽: 외장 석재마감, 외장 도료마감
내벽: 시멘트몰탈 위 페인팅 등
천장: 텍스붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

집합건축물대장 상 용도는 소매점이고 현황 공실임.

설비내역

공용 위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 발신설비, 소화설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 정방형의 토지이고 자동차관련시설(주차장), 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 15m, 남동측으로 폭 약 20m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 주차장, 중로1류(폭 20m~
25m)접합, 중로2류(폭 15m~20m)접합, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54994 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층109호

용도: 근린상가

감정가: 416,000,000원

토지면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물면적: 50.29㎡ (약 15.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 능동에 소재하며, 능동초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 노선버스정류장 및 간선도로가 인근에 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m, 남동측으로 폭 약 20m의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 수원지방법원 2025타경54994호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리인 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 2024-09-12 접수, 432,000,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 을1 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 임의경매(등촌동새마을금고, 2025-03-12 접수)도 말소 대상입니다.

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 공유자 전원 지분 이전(이상규), 소유권 이전(최에스더), 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사), 임의경매(등촌동새마을금고) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

채권 최고액은 432,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 해당 물건에 지상권이 설정되어 있을 경우, 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 화성시 능동 지역은 능동상가상인회가 존재할 만큼 활성화된 상권입니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 근린생활시설이 형성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

집합건축물대장 상 용도는 소매점이나, 현재는 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 능동초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 등 주거 시설이 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장과 주요 간선도로가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

건물 내에는 엘리베이터, 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 물건이 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보에 대한 검토가 필요합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로 1류, 중로 2류 접합 등의 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 각종 제한사항이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

감정가 대비 채권 총액이 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

본 물건은 여러 차례 유찰되어 최저 입찰가가 감정가의 49% 수준(203,840,000원)까지 낮아진 상태입니다. 이는 시장의 관심이 낮거나, 인수해야 할 부담이 있거나, 혹은 상권의 잠재력에 대한 평가가 낮기 때문일 수 있습니다.

검색 결과에서 해당 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급된 바는 없으나, 종합적인 주변 환경 조사가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권 존재 여부에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동의 상업 밀집 지역에 위치한 근린상가입니다.

2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 입지조건 및 교통 편리성이 우수합니다.

현재 공실 상태이며, 여러 차례 유찰되어 최저 매각 가격이 감정가의 절반 수준으로 낮아진 점은 투자 고려 요인이 될 수 있습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부, 잠재적 개발 제한 사항, 공실 상태에서의 임차인 확보 어려움 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 능동초등학교 인근, 아파트 및 오피스텔 밀집 지역으로 배후 수요 확보 가능.

신축급 건물: 2017년 사용승인으로 건물의 상태 양호.

낮은 최저 입찰가: 여러 차례 유찰로 인해 감정가 대비 상당히 낮은 가격으로 취득 가능성.

발달된 상권: 능동상가상인회가 활동하는 등 지역 상권 활성화 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 416,000,000원이나, 두 차례 유찰되어 2026년 7월 3일 진행 예정인 3차 경매의 최저 입찰가는 203,840,000원입니다.

채권 총액(432,000,000원)과 인수 가능한 지상권 등의 추가 부담을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 공실 상태임을 감안할 때, 임대수익률 및 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 현재 최저 입찰가 수준에서 소폭 상승한 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인 인수 보증금이 0원이므로 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

투자 성향 및 리스크 감수 정도에 따라 다르겠으나, 현재 최저 입찰가 수준을 기준으로 시장 조사 및 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.