나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54930 [1] 경기도 화성시 팔탄면 구장리 776-3 거산아트빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 구장리 소재 ""팔탄면행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며 주위
는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 2층 202호로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(전부제한)<가
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2 : 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 건
축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경54930 (1)호 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 화성시 팔탄면 구장리 776-3 거산아트빌 비동 2층 202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 140,000,000원입니다.

1.2. 물건 현황

토지 면적은 115.00㎡ (약 34.78평)이며, 토지 지분은 115㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 75.97㎡ (약 22.98평)이며, 건물 지분은 75.975㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 팔OOOOOOO입니다.

특이사항 및 특수물건정보로는 대항력있는 임차인, 공동담보가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면 구장리 소재 '팔탄면행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(2015.09.16) 및 소유권이전(2016.01.13) 등기가 되어 있습니다.

이후 근저당권, 근저당권공동담보, 가압류, 압류 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

가장 최근의 등기사항은 2025년 3월 10일자 팔탄농업협동조합의 임의경매개시결정(2025타경54930)입니다.

등기부채권 총액은 260,676,050원입니다.

말소기준권리는 을3, 팔탄농업협동조합의 근저당권(2016.01.13, 100,100,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

다만, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'이 명시되어 있으므로, 명도 진행 시 관련 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 소재한 팔탄면 구장리 지역은 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다.

화성시 지역 전반적으로는 대규모 신도시 개발과 더불어 다양한 공공 및 편의시설이 확충되고 있습니다.

다만, 화성시 지역 내에서는 과거부터 폐기물 처리시설, 종합장사시설 등 일부 혐오시설의 입지 선정과 관련하여 지역 주민 간 논의가 있어왔으며, 팔탄면 인근 지역에도 이러한 시설이 위치하거나 추진된 사례가 있습니다. 따라서 물건지 주변의 잠재적인 혐오시설 유무 및 관련 민원 발생 가능성을 추가적으로 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지붕은 콘크리트입니다. 본 물건은 4층 건물 중 2층 202호입니다.

외벽은 벽돌 치장쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 페어그라스 창으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 2필 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

대항력있는 임차인이 존재할 수 있으며, 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임차인의 점유 기간, 계약 조건, 퇴거 가능성 등을 철저히 확인해야 합니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 명도에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한상태

기호 1 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하며, 건축법에 따른 도로(일부 포함)로 지정되어 있습니다.

기호 2 토지는 생산녹지지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하며, 건축법에 따른 도로(일부 포함)로 지정되어 있습니다.

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면의 다세대주택으로, 주변에 주택가 및 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다. 교통은 무난한 편이나, 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 임대 관계 미상, 공동담보 등 명도 및 권리관계에 있어 주의가 필요한 물건입니다. 토지이용계획 상 일부 지역은 제한사항이 있습니다. 비교적 최근 거래된 주변 다세대주택의 매매 사례를 볼 때, 본 물건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력있는 임차인의 존재 여부와 명도 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

* 팔탄면 지역의 주택 수요 및 개발 가능성.

* 신축 빌라 및 다세대주택이 주변에 분포하고 있어 비교적 안정적인 주거 환경.

9. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본 물건의 면적 및 감정가(1.4억원)는 지역 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

특히, 2026년 7월 거래된 50.53㎡ 면적의 다세대주택이 9,500만원에 거래된 사례(㎡당 약 188만원)와 본 물건의 감정가(75.97㎡, 1.84백만원/㎡)가 유사한 수준을 보입니다.

다만, '대항력있는 임차인' 및 임대 관계 미상, 인수 보증금 0원이라는 특이사항은 명도 시 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 내포하므로 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

이를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(140,000,000원)의 70~80% 수준인 98,000,000원 ~ 112,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 첫 입찰 시, 105,000,000원 정도를 제시하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.